Voraussetzungen für eine Bebaubarkeit

Grundstückseigentümer und -käufer sollten sich zunächst einmal bei der zuständigen Bauaufsichtsbehörde (Kreisverwaltung Unna, zuständig für die Gemeinden/Städte Bönen, Fröndenberg, Holzwickede oder bei den entsprechenden Ortsbehörden Bergkamen, Kamen, Lünen, Schwerte, Selm, Unna und Werne) erkundigen, ob das Grundstück nach den planungsrechtlichen Eigenschaften und dem Stand der Erschließung tatsächlich ein Baugrundstück ist und wie es bebaut werden kann. Ein Grundstück ist bebaubar bzw. auf dem Grundstück ist die Erstellung einer baulichen Anlage zulässig, wenn es im Geltungsbereich eines Bebauungsplanes liegt, der mindestens Festsetzungen über die Art und das Maß der baulichen Nutzung, über die überbaubaren Flächen und über die örtlichen Verkehrsflächen enthält (qualifizierter Bebauungsplan), wenn

• das Vorhaben im Einklang mit diesen Festsetzungen steht und die Erschließung gesichert ist

oder 

• es zwar nicht im Geltungsbereich eines qualifizierten Bebauungsplanes liegt, aber innerhalb eines im Zusammenhang bebauten Ortsteils
• und es sich nach Art und Maß der baulichen Nutzung der Bauweise und der Grundstücksfläche, die überbaut werden soll, in die Eigenart der näheren Umgebung einfügt, das Ortsbild nicht beeinträchtigt und Festsetzungen etwaiger "einfacher" Bebauungspläne nicht widerspricht
• und die Erschließung gesichert ist

oder

• es im Außenbereich (außerhalb des Geltungsbereichs eines Bebauungsplanes und außerhalb eines im Zusammenhang bebauten Ortsteils) liegt
• und einem land- oder forstwirtschaftlichen Betrieb oder anderen privilegierten Zwecken dient.

Fazit

Ohne ausreichende benutzbare Erschließungsanlagen, die die Gebäude an den öffentlichen Straßenverkehr anschließen und die Wasserversorgung bzw. Abwasserbeseitigung sicherstellen, ist ein Baugrundstück nicht bebaubar. Ein Rechtsanspruch des Grundstückseigentümers auf Erschließung besteht nicht. Selbst wenn ein Grundstück baureif ist, wissen Sie damit in der Regel noch nicht, wie Sie tatsächlich bauen dürfen. Das Bauaufsichtsamt gibt zwar Auskünfte über die Bebauungsmöglichkeiten (z. B. Anzahl der Geschosse, Zulässigkeit von Dachausbauten, Platzierung von Garagen und Stellplätzen und Baugrenzen, innerhalb derer ein Bauwerk zu errichten ist), aber erst eine Bauvoranfrage verschafft Ihnen Klarheit darüber, was baulich auf dem Grundstück im Detail verwirklicht werden kann. Schwerwiegende Hemmnisse könnten z. B. wertvolle Bäume auf dem Grundstück sein oder die untere Denkmalbehörde erhebt Einwände oder es fehlt eine rechtlich gesicherte Zufahrt. Jede Bauvoranfrage kostet Geld und Zeit. Haben Sie den Kaufvertrag noch nicht in der Tasche, besteht auch noch die Gefahr, dass Konkurrenten Ihnen das Grundstück vor der Nase wegschnappen. In einem solchen Falle sollten sie mindestens den Grundstückseigentümer durch finanziell abgesicherte Optionsverträge verpflichten, das Grundstück zum Festpreis nach positivem Bescheid der Voranfrage an Sie zu verkaufen und in der Zwischenzeit nicht anderweitig zu veräußern. Nähere Auskünfte hierzu erteilen die Notare.