• Genehmigungspflicht
• Genehmigungsfreistellung
• "Vereinfachtes" oder "normales" Genehmigungverfahren
• Bauantragsunterlagen
• Teilbaugenehmigung
• Geltungsdauer der Baugenehmigung
• Baugenehmigungsgebühren
• Baubeginn

Genehmigungspflicht

Grundsätzlich bedürfen alle Baumaßnahmen (Errichtung, Änderung, Nutzungsänderung und Abbruch) nach § 63 der Bauordnung für das Land Nordrhein-Westfalen, BauO NRW, einer Baugenehmigung.

Dies gilt lediglich dann nicht, wenn sie in den §§ 65 bis 67 BauO NRW ausdrücklich als genehmigungsfrei aufgeführt sind bzw. der Genehmigungsfreistellung unterliegen. 

Genehmigungsfrei sind z. B. Änderungen der äußeren Gestalt eines Gebäudes durch Anstrich, Putz oder Dämmmaßnahmen, Verblendungen, Dacheindeckung, Anbringung von Solaranlagen und das Auswechseln von Fenstern und Türen, sofern eine Gestaltungssatzung oder das Denkmalschutzgesetz nicht zum Tragen kommen. Auch die Errichtung oder Änderung haustechnischer nlagen wie z. B. Warmwasserheizungsanlagen, Feuerungsanlagen, Wasserversorgungs- und Abwasseranlagen sind genehmigungsfrei.

Genehmigungsfreistellung

Freigestellt sind solche Wohnbauvorhaben, welche im Geltungsbereich eines rechtsverbindlichen Bebauungsplanes errichtet werden sollen, wenn sie den Festsetzungen dieses Bebauungsplanes nicht widersprechen und die Erschließung gesichert ist. Hier übernimmt Ihr Architekt/Entwurfsverfasser die Verantwortung für die Richtigkeit seines Entwurfes, da die Unterlagen im Freistellungsverfahren nicht von der Bauaufsichtsbehörde geprüft werden. Sie sind lediglich in einfacher Ausfertigung bei der Stadt/Gemeinde einzureichen.

Es ist aber auch bei genehmigungsfreien und freigestellten Vorhaben zu beachten, dass diese in vollem Umfang den materiellen baurechtlichen Bestimmungen unterliegen. Im Zweifelsfall ist es ratsam, sich bei den Mitarbeitern der Bauaufsichtsbehörde über die öffentlich-rechtlichen Vorschriften zu informieren.

"Vereinfachtes" oder "normales" Genehmigungsverfahren?

Bei den genehmigungspflichtigen Vorhaben wird je nach Art und Größe des Vorhabens zwischen dem vereinfachten Genehmigungsverfahren nach § 68 Abs. 1 BauO NRW und dem "normalen" Genehmigungsverfahren unterschieden. Hierüber gibt die in § 68 Absatz 1 Satz 3 BauO NRW aufgeführte Liste im einzelnen Aufschluss. Dem normalen, nicht vereinfachten Verfahren unterliegen hiernach beispielsweise Gebäude mit einer Grundfläche von mehr als 1600 m², bauliche Anlagen mit mehr als 30 m Höhe sowie Hochhäuser, Schulen, Krankenhäuser etc.

Im normalen Genehmigungsverfahren prüft die Bauaufsichtsbehörde die Übereinstimmung mit den öffentlich-rechtlichen Vorschriften uneingeschränkt, d. h., es gibt keinen Bereich, der von der Prüfung ausgenommen bleibt. Diese umfassende Prüfung erfordert sehr komplexe Bauvorlagen und dauert länger als die Prüfung im vereinfachten Verfahren.

Alle Vorhaben, die weder in § 68 Abs. 1 Satz 3 BauO NRW aufgeführt sind und dem normalen Verfahren unterliegen, noch genehmigungsfrei oder freigestellt sind, unterliegen dem vereinfachten Genehmigungsverfahren. Hierunter fallen z. B. alle Wohngebäude, Garagen, überdachten Stellplätze und gewerblich genutzten Gebäude, sofern sie die zuvor genannten Größen nicht überschreiten. 

Geprüft wird hier in reduziertem Umfang, und zwar vor allem die Vereinbarkeit des Vorhabens mit den planungsrechtlichen Vorschriften des Baugesetzbuches, den örtlichen Bauvorschriften, den Vorschriften über die Erschließung von Grundstücken und Gebäuden, den Vorschriften über Abstandflächen, den Stellplatzvorschriften sowie die Bereitstellung von Kinderspielflächen. Bei gewerblichen Vorhaben wird zusätzlich die Einhaltung der Brandschutzvorschriften überprüft. Jedoch wird auch hier nach Art und Größe der Vorhaben unterschieden, damit festgelegt werden kann, ob beispielsweise eine statische Berechnung vorgelegt werden muss und ob diese geprüft oder ungeprüft einzureichen ist.

Für alle genehmigungspflichtigen Vorhaben ist ein Bauantrag bei der unteren Bauaufsichtsbehörde einzureichen. Zunächst prüft die Behörde innerhalb einer Woche, ob der Antrag vollständig ist. Anschließend wird festgestellt, welche Entscheidungen, Stellungnahmen und Gutachten anderer Stellen und Behörden eingeholt werden müssen.

Auf diesem Wege werden die Gemeinde-/ Stadtverwaltungen sowie - je nach der Art und Lage des Vorhabens - z.B. das Staatliche Amt für Arbeitsschutz wegen gewerberechtlicher Fragen, das Staatliche Umweltamt aufgrund von Fragen immissionsschutzrechtlicher Art, die Brandschutzdienststelle wegen des vorbeugenden Brandschutzes oder die Landschaftsbehörde, das Landes-straßenbauamt, die Wasserbehörde und die Denkmalbehörde am Genehmigungsverfahren beteiligt.

Die einwöchige Vorprüfung endet mit der Eingangsbestätigung, dem Nachfordern von Unterlagen oder der Zurückweisung des Antrags. 

Unvollständige oder mit erheblichen Mängeln behaftete Bauvorlagen muss das Bauordnungsamt kostenpflichtig zurückweisen.

Bauantragsunterlagen

Welche Bauvorlagen und Nachweise mit dem Bauantrag einzureichen sind, ergibt sich im Einzelnen aus der Verordnung über bautechnische Prüfungen, BauPrüfVO. 

Dies sind vor allem die folgenden Unterlagen

• Bauantragsvordruck
• Lageplan im Maßstab 1 : 500
• Baubeschreibung auf amtlichem Vordruck
• Bauzeichnungen im Maßstab 1 : 100
• bautechnische Berechnungen (Umbauter Raum, Wohn- und Nutzfläche, Berechnung des Maßes der baulichen Nutzung)
• Erhebungsbogen für die Baustatistik
• beglaubigter Auszug aus der Liegenschaftskarte/Flurkarte

Bei gewerblichen Vorhaben ist gegebenenfalls die Art der Nutzung gesondert zu erläutern und es sind weitere ausführliche technische Angaben zu machen.

Außer den Bauvorlagen für einige kleinere Vorhaben (Garagen, Behelfsbauten etc.) müssen alle Entwürfe, Berechnungen und Angaben von einem so genannten bauvorlageberechtigten Entwurfsverfasser durch Unterschrift anerkannt sein. Dieser trägt die Verantwortung für die Brauchbarkeit und Vollständigkeit seiner Unterlagen.

Wenn sämtliche Stellungnahmen der zuvor genannten Stellen vorliegen, fasst die Bauaufsichtsbehörde diese mit der eigenen Prüfung der technischen und öffentlich-rechtlichen Anforderungen zusammen und erteilt die Baugenehmigung.

Vor Zugang der Baugenehmigung darf nicht mit den Bauarbeiten begonnen werden. Dies gilt auch für den Aushub der Baugrube.

Teilbaugenehmigung

Liegt der Bauaufsichtsbehörde ein kompletter Antrag vor, der den öffentlich-rechtlichen Vorschriften entspricht, so kann eine Teilbaugenehmigung schriftlich beantragt werden. Damit können Bauarbeiten für die Baugrube, für einzelne Bauteile oder -abschnitte unter bestimmten Voraussetzungen schon vor der Baugenehmigung in schriftlicher Form gestattet werden. Die Teilbaugenehmigung berechtigt aber nur zur Ausführung des festgelegten Teilbereichs.

Geltungsdauer der Baugenehmigung

Die Baugenehmigung und die Teilbaugenehmigung erlöschen, wenn nicht innerhalb von drei Jahren nach Zustellung mit der Ausführung des Bauvorhabens begonnen oder die Bauausführung länger als ein Jahr unterbrochen wurde. Auf schriftlichen Antrag kann die Frist jedoch jeweils bis zu einem Jahr verlängert werden.

Baugenehmigungsgebühren

Die Gebühren für die Baugenehmigung, die erforderlichen Prüfungen, Abnahmen usw. werden nach der Allgemeinen Verwaltungsgebührenordnung für das Land NRW festgesetzt. Sie richten sich nach der Höhe der Rohbausumme, die nach Richtwerten unabhängig von den Angaben des Bauherrn ermittelt wird, in einigen Fällen auch nach den Herstellungskosten. Gebührenpflichtig sind auch Ablehnung und Rücknahme eines Antrags.

Baubeginn

Bereits mit der ersten Erdbewegung für die Baugrube oder die Fundamente ist der Baubeginn gegeben. Erst die Baugenehmigung, das Vorliegen von Statik, Schall- und Wärmeschutznachweis und die erfolgte Anzeige der Absteckung nach Lage und Höhe bei der unteren Bauaufsicht berechtigen zur Bauausführung. Der Bauherr ist verpflichtet, den Ausführungsbeginn seines Bauvorhabens mindestens eine Woche vorher unter Angabe des Bauleiters und ggf. des Fachbauleiters der Bauaufsichtsbehörde schriftlich anzuzeigen.