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Zukunft.Wohnen

Zukunft.Wohnen

Zukunft.Wohnen im Kreis Unna

Stadtentwicklung und Wohnen spielen bei der Gestaltung der Zukunft des Kreises Unna eine zentrale Rolle. Die Aktivitäten im Rahmen des Handlungsfeldes „Zukunft.Wohnen im Kreis Unna“ zielen daher darauf ab, den Kreis Unna auch weiterhin als einen attraktiven Wohn- und Lebensstandort zu erhalten und weiterzuentwickeln.

In verschiedenen Konferenzen und Dialogveranstaltungen wurden in den vergangenen Jahren sowohl strategische Überlegungen hinsichtlich der aktuellen demografischen und gesellschaftlichen Entwick­lungen und der daraus erwachsenden Anforderungen an den Wohnungsmarkt als auch konkrete Fra­gestellungen der lokalen Akteure erörtert.

Möglichkeiten des Erfahrungsaustausches, thematische Workshops und verschiedene andere Informations- und Beratungsangebote sollen lokale Akteure bei der Entwicklung und Umsetzung von Maßnahmen unterstützen. Die Ergebnisse der Dialogveranstaltungen werden dokumentiert und stehen im Sinne eines »Werkzeugkoffers« lokalen Akteuren als Hilfestellung zur Verfügung. Angesprochen sind dabei nicht nur Vertreter und Vertreterinnen der Stadt- und Stadtentwicklungsplanung bzw. der Wohnungswirtschaft, sondern auch der Sozialplanung, der Sozialverbände, der verschiedenen Netzwerke der Wohn- und Pflege- sowie der Energieberatung.

Ein Bestandteil des Werkzeugkoffers ist auch die Aufbereitung und Dokumentation beispielhafter Projekte.

Nach einer ersten Quo-Analyse »Wohnen im Kreis Unna« in 2013 wird darüber hinaus aktuell mit dem Datenmonitoring „Kompass Wohnungsmarkt“ auch eine systematische Grundlage aufgebaut, deren Aufgabe eine kontinuierliche Erfassung wesentlicher Wohnungsmarktindi­katoren ist und eine darauf aufbauende Einschätzung der Entwicklung des Wohnungsmarktes im Kreis Unna erlaubt.

 

Datenmonitoring

Bis 2020 soll mit dem Datenmonitoring „Kompass Wohnungsmarkt“ eine systematische Grundlage aufgebaut werden, deren Aufgabe eine kontinuierliche Erfassung wesentlicher Wohnungsmarktindikatoren ist und eine darauf aufbauende Einschätzung der Einwicklung des Wohnungsmarktes im Kreis Unna erlaubt.

Wohnungsmarktbarometer

Parallel dazu soll ein "Wohnungsmarktbarometer" die Einschätzung der Wohnungsmarktakteure (Vertreter aus Verwaltung, Politik, Bauträgern, Wohnungsunternehmen etc.) zur aktuellen Situation des Wohnungsmarktes und der Marktentwicklung ermitteln. Basis dafür ist eine regelmäßige, standardisierte Befragung  Die erste Befragung wurde Ende 2018 durchgeführt und 2019 veröffentlicht.

Wohnungsmarktbericht

Anfang 2020 wurde aufbauend auf dem Datenmonitoring ein 1. Wohnungsmarktbericht für den Kreis Unna veröffentlicht.

Der Wohnungsmarktbericht stellt die Entwicklung der Angebots- und Nachfrageseite auf dem Wohnungsmarkt im Kreis Unna differenziert dar und zeigt die Entwicklung der Immobilienpreise im Kreis als Resultat von Angebot und Nachfrage auf.

Die zugrunde gelegten Indikatoren werden  ausführlich dargestellt und analysiert. Räumliche Ebene sind neben dem Kreisgebiet, die zehn Städte und Gemeinden im Kreis Unna. Für einzelne Indikatoren erfolgt zudem Auswertung in einer kleinräumigen Untergliederung in 85 Sozialräume. Zur Einordnung der Entwicklung im Kreis Unna wurde darüber hinaus für zahlreiche Indikatoren ein Vergleich mit den anderen Kreisen und kreisfreien Städten in der Metropole Ruhr sowie mit dem Land Nordrhein-Westfalen vorgenommen.

Auf Basis der Analysen werden Handlungsfelder abgeleitet, die für den Wohnungsmarkt im Kreis Unna von Bedeutung sind. Unterschieden wird zwischen nachfragespezifischen, sektoralen und instrumentellen Handlungsfeldern.

Abschließend wird zudem aufgezeigt, mit welchen weiteren Daten, Analysen und Herangehensweisen die Handlungsfelder perspektivisch tiefergehender analysiert werden könnten.

Mit dem Datenmonitoring „Kompass Wohnungsmarkt“ wird eine systematische Grundlage aufgebaut, deren Aufgabe eine kontinuierliche Erfassung wesentlicher Wohnungsmarktindi­katoren ist.

Die wesentlichen Einzelaspekte des "Kompass Wohnungsmarkt" sind:

  • die Möglichkeit zur Einschätzung des Status quo auf dem Wohnungsmarkt anhand objektiver Kriterien,
  • die Schaffung von Vergleichsmöglichkeiten z.B. der Kommunen oder Sozialräume untereinander, mit benachbarten Kommunen oder der Kreisebene, mit Kommunen der Metropole Ruhr oder dem Land NRW,
  • die Bereitstellung von Informationen zu einzelnen Fragestellungen und deren Einschätzung sowie
  • die Ersteinschätzung zukünftiger Handlungsbedarfe auf dem Wohnungsmarkt.

Kernbestandteile des Monitorings sind:

  • Eine Datentabelle (als Basis für thematische Auswertungen) sowie
  • Wohnungsmarktprofile für den Kreis und die kreisangehörigen Kommunen sowie für einzelne Indikatoren auch für weitere untergeordnete Teilräume auf Ortsteilebene (Sozialräume) in Steckbrief-Form.

Dabei wurde darauf geachtet, dass das Datentool im Sinne einer nachhaltigen Entwicklung des Wohnungsbestandes fortschreibungsfähig ist und somit eine langfristig nutzbare Anwendung ermöglicht. Eine Berichterstattung ist im Drei-Jahres-Rhythmus geplant.

Regionale Daten für den Gesamtraum der Metropole Ruhr bietet der Wohnungsmarktbericht Ruhr:

Im Wohnungsmarktbericht werden die Entwicklung der Angebots- und Nachfrageseite des Wohnungsmarktes sowie der Immobilienpreise in den Städten und Gemeinden im Kreis Unna aufgezeigt. Zudem sind ausgewählte Indikatoren der Nachfrageseite und zur sozialen Infrastrukturausstattung auch auf Ebene von Sozialräumen dargestellt. Auf Basis der Analysen erfolgt die Ableitung von Handlungsfeldern, die auf dem Wohnungsmarkt im Kreis von besonderer Bedeutung sind und es werden Empfehlungen gegeben, welche weiteren Schritte für noch weitergehende Analysen des Wohnungsmarktes vorgenommen werden könnten.

Nachfragesituation

Während die Einwohnerzahl in der Phase 2011 bis 2015 im Kreis Unna leicht zunahm (0,3 %) ging die Einwohnerzahl in der Phase 2015 bis 2017 leicht zurück (-0,5 %). Die Entwicklung folgte damit einem bundesweiten Trend.

Nach der Bevölkerungsprognose von it.nrw steigt die Einwohnerzahl zwischen 2018 und 2040 in der Metropole Ruhr nur noch in Essen und Dortmund, da die hohen Sterbeüberschüsse nicht durch Wanderungsgewinne kompensiert werden können. Für den Kreis Unna wird ein Bevölkerungsrückgang von -5 % erwartet. Die Einwohnerzahl wird in allen Kommunen im Kreis Unna bis 2040 sinken. In Lünen (-1 %) und Unna (-3 %) werden moderate Rückgänge erwartet. Kamen (-11 %), Werne (-9 %) und Fröndenberg (-9 %) werden am stärksten schrumpfen.

Im Kreis Unna leben auf der einen Seite anteilig weniger junge Menschen als in NRW, aber mehr als in der Metropole Ruhr. 2017 lag der Jugendquotient (Anteil der unter 18-Jährige je 100 Personen im Erwerbsalter zwischen 18 und unter 65 Jahre) bei 26 (in NRW: 27). Auf der anderen Seite ist der Kreis Unna in stärkerem Maß als NRW und die Metropole Ruhr Wohnstandort für ältere Menschen (65 und älter). Der Altenquotient im Kreis lag 2017 bei 37 Älteren je 100 Personen im Erwerbsalter (in NRW: 33, in der Metropole Ruhr: 35).

Die durchschnittliche Haushaltsgröße in NRW und im Kreis Unna liegt bei 2,2 Personen. Der Großteil der Menschen im Kreis Unna lebt wie in NRW in Ein- und Zweipersonenhaushalte. Im Kreis Unna leben aber relativ mehr Familien (Haushalte mit drei oder mehr Personen). Das trifft v.a. auf Werne, Fröndenberg, Bergkamen, Selm und Bönen zu.

Im Kreis Unna lag das Einkommen 2017 mit 21.489 Euro unter dem Landesschnitt (NRW: 22.263 €) jedoch deutlich über dem verfügbaren Einkommen in dem meisten anderen Kreisen und kreisfreien Städten innerhalb der Metropole Ruhr. Bewohnern der Einkommensstärksten Kommune Holzwickede (27.067 Euro) standen 2017 rund 10.000 Euro mehr zur Verfügung als Einwohnern der Kommune mit dem geringsten Einkommen (Bergkamen: 17.614 Euro).

Haushalte mit geringem Einkommen sind zur Wohnungsraumversorgung auf das preiswerte Wohnungsmarktsegment angewiesen. Zu den einkommensschwächeren Haushalten zählen insbesondere Personen, die Mindestsicherungsleistungen beziehen. Im Kreis Unna lag der Anteil der Empfänger von Mindestsicherungsleistungen im Jahr 2017 (11,7%) auf Landesniveau und damit deutlich unter dem Durchschnitt in der Metropole Ruhr (15,5%). Der Anteil ist zudem gegenüber 2015 zurückgegangen.

Wohngeld können Haushalte beantragen, die eine im Wohngeldgesetz (WoGG) definierte Einkommensgrenze nicht überschreiten, aber keine Transferleistungen (z.B. nach SGB II) erhalten. Im Kreis Unna gibt es im Vergleich zu den Beziehern von Mindestsicherungsleistungen relativ viele Wohngeld-Bezieher. Die Zahl der Wohngeldhaushalte je 1.000 Einwohner lag im Kreis Unna  mit 9,3 im Jahr 2017 deutlich über dem Landesschnitt (5,4) und dem der Metropole Ruhr (8,1). Gegenüber 2015 ist der Anteil im Jahr 2017 in allen Kreisen und kreisfreien Städten in der Metropole Ruhr sowie in NRW angestiegen. Dieser Anstieg ist auf die Wohngeldreform im Jahr 2016 zurückzuführen, in dessen Zuge die Einkommensgrenzen angepasst wurden und der potenzielle Empfängerkreis gestiegen ist.

Angebotssituation

Im Kreis Unna überwiegt der Anteil von Wohnungen in Mehrfamilienhäusern (54,3 %). Im Vergleich mit der Metropole Ruhr (68,8 %) ist der Geschosswohnungsanteil im Kreis aber gering und liegt auch unter dem NRW-Schnitt (56,8 %). Große Kommunen (wie Unna) sind durch Geschosswohnungen und kleine Kommunen (wie Bönen, Fröndenberg, Selm) durch Ein- und Zweifamilienhäuser geprägt.

Im Kreis Unna gibt es (mit 11,4 % aller Geschosswohnungen) anteilig mehr preisgebundene Mietwohnungen als in NRW und in der Metropole Ruhr. Nach der Modellrechnung der NRW.BANK wird der preisgebundene Mietwohnungsbestand jedoch in allen Kreisen und kreisfreien Städten der Metropole Ruhr bis 2030 zurückgehen. Im Kreis Unna wird dabei der Rückgang mit -43,4% stärker sein als in der Metropole Ruhr (-36,1%) oder in NRW insgesamt (-36,8%), innerhalb des Kreises sinkt die Zahl am geringsten in Bönen (-17,4%) und am stärksten in Bergkamen (-88,1%).

Im Kreis Unna wurde von 2015 – 2017 gemessen an der Einwohnerzahl weniger gebaut als in NRW, jedoch mehr als in der Metropole Ruhr. Das gilt sowohl für Wohnungen in Ein- und Zweifamilienhäusern als auch für Geschosswohnungen.

Der Bodenrichtwert für baureife Grundstücke im Bereich der Ein- und Zweifamilienhäuser lag zu Anfang des Jahres 2018 im Kreis Unna bei 165 Euro/m² (+6 % gegenüber 2016). Eine Mietwohnung im Kreis Unna wurde 2017 im Median für 5,70 Euro/m² (nettokalt) angeboten. Der Kreis Unna zählt damit zu den preisgünstigeren Standorten innerhalb der Metropole Ruhr. In allen Kreisen und kreisfreien Städten in der Metropole Ruhr sowie in NRW insgesamt stiegen die angebotenen Mietpreise zwischen 2015 und 2017 an. Die Mietpreissteigerung in der Metropole Ruhr lag bei rund 7 %. Innerhalb des Kreises Unna stieg der Mietpreis zwischen 1 % in Holzwickede und 9 % in Kamen.

Auch bei den angebotenen Kaufpreisen für Ein- und Zweifamilienhäusern zählt der Kreis Unna zu den preiswerten Standorten in der Metropole Ruhr. Im Kreis Unna lag der Angebotspreis im Median zwischen 229.000 Euro (Bönen) und 289.000 Euro (Selm). Die Preise im Eigenheimsegment sind in der Metropole Ruhr und auch innerhalb des Kreises Unna gestiegen.

Die Kinderbetreuung im Kreis Unna ist gut. Das unterstreicht die Attraktivität als Wohnstandort für Familien. 2017 wurden im Kreis Unna mehr als die Hälfte der Kinder unter sechs Jahren in einer Tageseinrichtung betreut (52,3 %). Dies war die höchste Betreuungsquote in der Metropole Ruhr. Allerdings sank die Betreuungsquote im Kreis Unna sank gegenüber 2015 (54,5 %). Die höchsten Betreuungsquoten hatten 2017 Holzwickede (59,4 %), Kamen (57,2 %) und Unna (56,0 %). In Selm (45,8 %) und Bergkamen (46,4 %) waren die Quoten geringer.

Senioren fragen in wachsendem Maß Wohnungen mit Serviceleistungen nach. Die Anzahl der Service-Wohnungen bezogen auf die Einwohner im Alter von 65 Jahren und älter gibt Hinweise auf die Versorgungssituation. Der Versorgungsgrad im Kreis Unna ist im bundesweiten Vergleich als gut einzuschätzen: Je 1.000 Einwohner im Alter von 65 Jahren und älter gab es im Kreis Unna im Jahr 2017 gut 2,2 Servicewohnungen. Bundesweit liegt der Wert bei 1,2 bis 2,0.

Handlungsfelder

Die Datenanalyse gibt Hinweise auf Handlungsfelder, die für den Wohnungsmarkt im Kreis Unna von Bedeutung sind. In Teilen bedarf es weiterer quantitativer und qualitativer Analysen, um diese weitergehend zu fassen.

Zukünftige Nachfrage insgesamt

Nach der aktuellen Vorausberechnung von it.nrw wird die Einwohnerzahl im Kreis Unna insgesamt wie auch in allen kreisangehörigen Kommunen bis 2040 zurückgehen. Auch die Zahl der Haushalte und damit die Nachfrage nach Wohnraum im Kreis Unna wird nach it.nrw bis 2040 sinken (-3,3 %). Rein rechnerisch wäre somit kein Wohnungsneubau in dieser langfristigen Perspektive erforderlich.

Angesichts des demografischen Wandels und sich verändernder Wohnpräferenzen wird sich jedoch eine qualitative Neubaunachfrage bemerkbar machen. Zudem wird sich die Wohnungsnachfrage in den Kommunen unterschiedlich entwickeln.

Zur Verdeutlichung der zukünftigen Entwicklung der qualitativen und quantitativen Wohnungsnachfrage im Kreis Unna wird eine Wohnungsmarktprognose vorgeschlagen, in der für Teilräume Bandbreiten der zukünftigen Wohnungsnachfrageentwicklung aufgezeigt werden. Gleichzeitig ist in diesem Zusammenhang auch die Bedeutung der Bestandsentwicklung darzustellen.

Nachfragegruppenspezifische Handlungsfelder mit besonderer Bedeutung für den Kreis Unna sind:

Familienhaushalte

Familienhaushalte sind im Kreis Unna stärker vertreten als in der Metropole Ruhr insgesamt, relativ viele Familien leben in Werne, Fröndenberg, Bergkamen, Selm und Bönen. Ausdruck der hohen Marktattraktivität für Familien ist die im Vergleich hohe Bauintensität im Ein- und Zweifamilienhaussegment (EZFH) im Kreis Unna, da Familien insbesondere diese Immobilien nachfragen. Kreisweit steigende Preise wie im Fall der Bodenrichtwerte (Baugrundstücke) und der Angebotspreise für Ein- und Zweifamilienhäuser signalisieren ein knappes familiengerechtes Wohnungsangebot im Kreis Unna. Zur weiteren Bestimmung der Nachfrage- und Angebotssituation von Familien im Kreis Unna könnten als ergänzende Analysen durchgeführt werden:

  • Altersspezifische Wanderungsanalyse auf Ebene der Städte und Gemeinden im Kreis;
  • Analyse der Altersstruktur der Einwohner auf kleinräumiger Ebene (Sozialräume);
  • Analyse der Marktfähigkeit ausgewählter EZFH-Bestände im Kreis Unna;
  • Analyse der Fallzahlen verkaufter Baugrundstücke und Ein- und Zweifamilienhäuser;
  • schriftliche Befragung von Wohnungsmarktakteuren.

Ältere Haushalte

Der Altenquotient im Kreis Unna liegt höher als in NRW und auch über dem Niveau der Metropole Ruhr. In einzelnen Sozialräumen im Kreis Unna liegt der Quotient nochmals deutlich über dem Niveau des Kreises insgesamt. Dabei handelt es sich oftmals um gewachsene und überalterte Einfamilienhausquartiere.

Im Zuge des demografischen Wandels wird die Bedeutung der Nachfragegruppe in Zukunft im Kreis Unna und in seinen Kommunen weiter zunehmen. Wenn Ältere nochmal umziehen, dann fragen sie in der Regel barrierearme oder barrierefreie Wohnungen auf dem Wohnungsmarkt nach. Auch wenn keine Daten zur Zahl der barrierearmen oder barrierefreie Wohnungen in der öffentlichen Statistik vorliegen ist zu vermuten, dass der weitaus größte Teil der Wohnungen im Bestand im Kreis Unna diese Qualitäten nicht aufweist.

Ein Teil der älteren Haushalte fragt Servicewohnungen nach. Die Versorgungsquote (Servicewohnungen bezogen auf ältere Einwohner) blieb in den letzten Jahren im Kreis Unna konstant, d.h. das Wohnangebot wurde an die steigende Zahl der potenziellen Nachfrager angepasst.

Zur Vertiefung der Nachfrage- und Angebotssituation bei der Gruppe der Älteren im Kreis Unna könnten als ergänzende Analysen durchgeführt werden:

  • Altersspezifische Wanderungsanalyse;
  • Schriftliche Befragung von Wohnungsmarktakteuren im Kreis Unna,
  • Berücksichtigung der Wohnwünsche von Älteren zum Beispiel durch eine Befragung;
  • Schriftliche Befragungen von Wohnungsunternehmen und privaten Vermietern.

Haushalte mit geringem Einkommen

Der Anteil von Personen mit dem Bezug von Mindestsicherungsleistungen an allen Einwohnern liegt im Kreis Unna auf Landesniveau, aber deutlich unter dem Schnitt der Metropole Ruhr. Zudem ist der Anteil im Kreis Unna und in den meisten kreisangehörigen Kommunen ist in den letzten Jahren gesunken, was auch auf das Beschäftigungswachstum zurückzuführen ist. im Der relativ hohe Anteil an SGB XII-Empfängern an den älteren Einwohnern in einzelnen Sozialräumen und die hohe Zahl der Bezieher von Wohngeld je 1.000 Einwohner im Kreis Unna weist jedoch darauf hin, das Altersarmut und Geringverdiener auch auf dem Wohnungsmarkt im Kreis Unna von Bedeutung sind.

Der Anteil an preisgebundenen Mietwohnungen am Geschosswohnungsbau ist im Kreis Unna im Vergleich mit NRW leicht gestiegen. Nach der Modellrechnung von it.nrw wird der preisgebundene Wohnungsbestand im Kreis Unna und in fast allen Städten und Gemeinden zukünftig aber deutlich zurückgehen, sofern Bindungen nicht verlängert bzw. preisgebundene Wohnungen neu geschaffen werden.

Neben dem preisgebundenen Wohnungsbestand versorgt der preiswerte freifinanzierte Mietwohnungsmarkt Haushalte mit geringem Einkommen. Im Vergleich zur Metropole Ruhr und NRW sind die Mieten im Kreis Unna moderat. Die angebotenen Mietpreise sind jedoch im Kreis und den Kommunen, wie nahezu überall, angestiegen, was auch auf eine relative Angebotsverknappung im preiswerten Segment hindeutet.

Für ein vertieftes Verständnis des Handlungsfeldes „Haushalte mit geringem Einkommen“ könnten als ergänzende Analysen durchgeführt werden:

  • Verschneidung von Daten zu SGB XII-Empfängern an den Einwohnern mit Daten zur Baustruktur der Sozialräume,
  • schriftliche Befragung von Wohnungsmarktakteuren im Kreis Unna;
  • Umfang und Art der Beschäftigungsverhältnisse sowie Branchenschwerpunkten (u.a. Logistik);
  • Niveau und Entwicklung des Anteils angebotener freifinanzierter Mietwohnungen an allen Mietwohnungsangeboten, die unterhalb der Mietpreisgrenze der Landeswohnraumförderung liegen.

Sektorale Handlungsfelder

Wohnbauflächenpotenziale

Für die Entwicklung des Wohnungsmarktes sind die vorhandenen Wohnbauflächen ein wichtiges Kriterium. Die Wohnbauflächenpotenziale werden im Rahmen der Regionalplan-Neuaufstellung derzeit durch den Regionalverband Ruhr nach einem einheitlichen Muster u.a. für die Städte und Gemeinden im Kreis Unna erfasst und bewertet. Die Angaben zu den Wohnbauflächen könnten perspektivisch genutzt werden, um abzugleichen ob die Potenziale für die Nachfrage/ zukünftige Nachfrage (in Kombination mit einer Wohnungsnachfrageprognose) ausreichend sind.

Wohnungsbestände

Informationen zum Baualter und Ausstattungsmerkmalen liegen bisher nur aus dem Zensus 2011 vor. Die Erfassung von Indikatoren zum Sanierungs- und Erhaltungszustand sowie zum energetischen Zustand des Wohnungsbestandes könnten hier weitergehende Informationen zur Zukunftsfähigkeit des Wohnungsbestandes liefern, ebenso wie die Informationen zur Barrierefreiheit der Wohnungen. Für die Erfassung wären Befragungen der Eigentümer notwendig.

Quartiersperspektive

Der Kreis Unna hat unterhalb der Ebene der Kommunen die Sozialräume als weitere Analyseebene eingeführt. Die Sozialräume ermöglichen einen kleinräumigen Blick auf Entwicklungen auf Ebene von Quartieren. Für ausgewählte Indikatoren liegen auf dieser Ebene Informationen vor. Die Ausweitung des Indikatorensets zur kleinräumigen Beobachtung des Wohnungsmarktes ist perspektivisch sinnvoll.

Instrumentelle Handlungsfelder

Der Kreis Unna erhebt regelmäßig Daten zum Wohnungsmarkt auf Ebene des Kreises und der Kommunen sowie Sozialräume. Die Daten bilden die Grundlage auch für diesen Bericht. Es besteht also bereits eine kontinuierliche Wohnungsmarktbeobachtung, die weiter ausgebaut werden sollte. Auf kleinräumiger Ebene liegen keine Informationen zum Wohnungsbestand oder Haushalten vor. Der Zensus 2021 würde die Möglichkeit bieten, diese Daten kleinräumig zu erfassen und in die Wohnungsmarktbeobachtung zu intergieren.

Zudem wäre es denkbar, die statistischen Informationen, um qualitative Informationen zu ergänzen.

Wohnungsmarktbarometer

Expertenbefragungen im Bereich des Wohnungsmarktes – „Wohnungsmarktbarometer“ – haben sich als sinnvolles und hilfreiches Instrument erwiesen, um die aktuelle Stimmung und zukünftige Trends einschätzen zu können, um eine differenzierte Einschätzung der Wohnungsmarktsituation zu erhalten und Datenanalysen zielgerichtet zu ergänzen.. Der Kreis Unna hat daher Ende 2018 erstmals eine Expertenbefragung auf Kreisebene angestoßen. Dazu wurden die Wohnungs­marktakteure per E-Mail angeschrieben und um die Teilnahme an einer Online-Umfrage gebeten. Die Antworten haben keinen repräsentativen Charakter, geben jedoch ein Stimmungsbild wieder, das auf einem breiten Spektrum an Erfahrungen basiert.

Die Ergebnisse der Umfragen stehen als Download zur Verfügung. Einige Erkenntnisse sind dabei von zentraler Bedeutung und finden sich in der Umfrage in unterschiedlichen Fragestellungen wider. Diese werden daher an dieser Stelle explizit dargestellt.

Verfügbarkeit und Preissituation

Während es für die Bezieher mittlerer und höherer Einkommen nach Einschätzung der Wohnungsmarktakteure relativ unproblematisch ist, eine passende Wohnung in den Kommunen des Kreises Unna zu finden, so stelle sich die Situation für einkommensschwächere Haushalte sowie Haushalte, die auf eine barrierearme/-freie Ausstattung der Wohnung angewiesen sind (z. B. Ältere, Mobilitätseingeschränkte) deutlich anders dar. Für sie stehe aktuell und perspekti­visch nicht genug Wohnraum zur Verfügung.

Da davon auszugehen ist, dass der Bedarf an kleinen bzw. an  barrierearmen/-freien Wohnungen im Zuge des demografischen Wandels wachsen wird, ist dies ein wichtiger Hinweis. Auch wenn Auswertungen zur Verfügbarkeit und Preissituation kleiner Wohnungen im Kreis Unna aktuell im Vergleich zu den Nachbarkommunen Dortmund und Hamm und verschiedenen Kommunen der Rheinschiene noch relativ ausgeglichene Verhältnisse konstatieren, muss diesem Bereich zukünftig ausreichend Aufmerksamkeit gewidmet werden.

Öffentlich geförderter Wohnungsbau

Als ein wichtiges Instrument, nachhaltig für ausreichenden Wohnraum im Segment der preis­günstigen (Miet-)wohnungen zu sorgen, wird der öffentlich geförderte Wohnungsbau bewertet. Nach Einschätzung der Befragten reicht der Bestand an öffentlich geförderten Wohnungen jedoch aktuell nicht aus. Zudem wird auch ein Defizit beim Neubau geförderter Wohnungen ge­sehen. Hinderungsgründe sind nach Auffassung der Experten

  • in erster Linie die aktuellen finanzwirtschaftlichen Rahmenbedingungen – im Vergleich günstige Kapitalmarktbedin­gungen für den freifinanzierten Wohnungsbau, gleichzeitig hohe Kosten im öffentlich geförderten Segment aufgrund hoher technischer Anforderungen, auch: Auslastung der Bauwirtschaft).
  • aber auch strukturelle Aspekte: Einschränkung der Hand­lungsfreiheit von Vermietern durch Belegungsbindungen, nicht ausreichende Information über Förderungsmöglichkeiten gerade für „kleine“ Investoren, bürokratischer Aufwand der An­tragsstellung.

Diese Hemmnisse können nach Auffassung der Experten im Einzelfall dazu führen, dass Investoren sich eher für den Bau freifinanzierter als öffentlich geförderter Wohnungen entscheiden.

Viele Rahmenbedingungen auf dem Wohnungsmarkt sind auf Ebene des Kreises oder der Kommunen kaum zu beeinflussen (Kapitalmarktbedingungen, technische Anforderungen). Bei anderen existieren durchaus Handlungsmöglichkeiten, die auf kreisweiter oder kommunaler Ebene umgesetzt werden können:

Wohnungsmarktbarometer 2018 I 2019

Die Altenplanung als Teil der bedarfsorientierten Sozialplanung wurde beim Kreis Unna 1989 institutionalisiert und damit zu einem kontinuierlichen Prozess. In Anbetracht des andauenden Trends zu wachsenden Anteilen älterer Menschen an der Gesamtbevölkerung, nimmt das "Wohnen im Alter" in diesem Bereich ein Schwerpunktthema ein. So ist das Wohnen zuhause, so lange und so adäquat wie möglich, seit dem Beginn der Sozialplanung ein Grundsatz, dem mit Fachberatungen, der Unterstützung von Modellprojekten, mit Fachtagungen und dem gezielten Ausbau und finanzieller Unterstützung ambulanter Dienstleister Rechnung getragen wurde und noch wird.

Verschiedene Studien aus dem Jahr 2010, die im Auftrag des Bundes erstellt wurden, belegen, dass nur ein Bruchteil der über 65jährigen in Sonderwohnformen wie Pflegewohngemeinschaften oder Service-Wohnen für Ältere lebt. Darüber hinaus gelten lediglich 5% der Wohnungen in denen Seniorenhaushalte leben als Barriere frei bzw. Barriere arm. Angesichts der demografischen Entwicklung ist also die Schaffung von bedarfsgerechten Wohnraum durch Neubau und vor allem durch Anpassung des Bestands unabdingbar.

Auf den nachfolgenden Seiten finden Sie zu verschiedenen Themenbereichen eine weiterführende Auseinandersetzung mit dem "Wohnen im Alter".

Der Themenbereich "Gutes Wohnen für Familien im Kreis Unna" ist ein wesentlicher Baustein im Handlungsfeld Wohnen. Doch was macht gutes Wohnen für Familien eigentlich aus? Dieser Fragestellung hat sich im Sommer 2016 das Bündnis für Familie unter dem Kontext "Wohnen und Leben im Leben im Kreis Unna" gewidmet. Konkret wurden in diesem Zusammenhang nachahmenswerte Beispiele für gutes Familienwohnen in einer Best-Practice-Sammlung zusammengestellt. Im Januar 2017 wurden sechs dieser Beispiele auf einer Veranstaltung im Kreishaus Unna ausgezeichnet - unter anderem Projekte in Lünen, Schwerte und Unna, nach einer zweiten Bewerbungsrunde in 2018 fünf weitere Projekte.

Das Bündnis für Familie setzt diese Sammlung guter Beispiele auch weiterhin fort. Eine Bewerbung ist jederzeit möglich. Benutzen Sie dazu diesen Bewerberleitfaden.

 

Im Jahr 2012 sorgten Berichte in den Medien für Aufregung, die ein drohendes Leerstandszenarium für Einfamilienhäuser zeichnete. Bis dahin wurden Einfamilienhausgebiete nicht als Problemquartiere wahrgenommen, gelten Einfamilienhäuser doch als beliebteste Wohnform in Deutschland. Kommunen beschränkten sich über Jahre auf die Ausweisung von Bauflächen und die Bereitstellung öffentlicher Infrastruktur. Darüber hinaus wurde kein Planungs- und Steuerungsbedarf gesehen.

Eine ebenfalls aus dem Jahr 2012 stammende Studie der Wüstenrot Stiftung zeichnet dagegen ein differenzierteres Bild. Die Studie konstatiert einerseits eine ungebrochenen Wertschätzung und anhaltenden Nachfrage nach Einfamilienhäusern, weist jedoch auch darauf hin, dass sich die gesellschaftlichen Rahmenbedingungen und somit auch die der Stadtentwicklung nachhaltig verändert haben und ein Umdenken erforderlich machen.

Aufgrund aktueller demografischer Entwicklungen werden in älteren Quartieren im Zuge des Generationswechsels verstärkt Bestandsimmobilien auf dem Markt gelangen, d.h. Verkaufs- und Vermietungsangebote von Einfamilienhäusern werden stark zunehmen, während die Nachfrage rückläufig sein wird, da die Zahl der traditionell stärksten Nachfragegruppe der „jungen Familien“ zurückgeht und der Wandel von Familien- und Lebensmodellen auch zu alternativen Wohnvorstellungen führt. Gebäudebestände mit ungünstigen Lageeigenschaften, nicht mehr zeitgemäßen Grundrissen, Ausstattungsdefiziten, energetischen Mängeln oder Imageproblemen werden als gefährdet angesehen. Potenzielle Käufer scheuen häufig die Risiken und den hohen finanziellen Aufwand für umfangreiche Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen und geben neuere Immobilien oder Neubauten den Vorzug.

Auch im Kreis Unna sind viele Quartiere durch Ein- und Zweifamilienhäuser geprägt. Ihr Anteil am Gesamtbestand der Wohngebäude liegt bei 80 Prozent, der Anteil der Wohnungen in Ein- und Zweifamilienhäusern bei 47 Prozent am Gesamtwohnungsbestand, in den kreisangehörigen Städten Selm; Bönen und Fröndenberg sogar bei über 60 Prozent. Die Nachfrage nach einem Einfamilienhaus zeigt sich im Kreis Unna als stabil und ist in den letzten Jahren wieder leicht angestiegen.

Eine 2013 für den Kreis Unna erstellte Status Quo-Analyse sowie Ergebnisse verschiedener Fachveranstaltungen bestätigen dennoch, dass die Zukunft der Ein- und Zweifamilienhausquartiere auch im Kreis Unna ein wichtiges Handlungsfeld ist. Die gilt insbesondere für die Einfamilienhausquartiere der Suburbanisierungswellen der 1950er bis 1970er Jahre.

Zwar werden von den Kommunen im Kreis Unna zunächst die privaten Eigentümer der Häuser als die zentralen Akteure gesehen, die sich in erster Linie mit möglichen Vermarktungsproblemen, Wertverlusten, Investitionsrückständen und Leerstand auseinandersetzen müssen. Eine Reihe von Argumenten spricht jedoch für ein aktives und präventives kommunales Handeln, um Veränderungsprozesse erfolgreich gestalten zu können. So können aus kommunaler Sicht langfristig Kosten gespart werden, wenn es gelingt, einen Teil der Neubaunachfrage in den Wohnungsbestand zu lenken. Neue Wohnbaugebiete bedeuten grundsätzlich ein Wachstum der kommunalen Infrastruktur bei einer gleichzeitigen Entdichtung der Bevölkerung in den Bestandsquartieren. Schon heute entwickelt sich die Unterauslastung leitungsgebundener Infrastruktur zum Problem, die zu steigenden Kosten für die Anlieger führen. Angebote im öffentlichen Personen-Nahverkehr, im Bereich der Nahversorgung, Gesundheits- und Pflegedienstleistungen vor Ort stehen in kleineren und abgelegenen Ortslagen zur Disposition und werden weiter reduziert, obwohl die verbliebenen älteren Bevölkerungsgruppen verstärkt darauf angewiesen sein werden. Auch unter Klimaschutzaspekten ist eine zunehmende Entdichtung von Bedeutung, da Erfolge von Energieeffizienzmaßnahmen durch den Anstieg der personenbezogenen Wohnfläche aufgezehrt werden. Eine Überalterung der Quartiere kann nachfragebedingt zu einem weiteren Abbau von Schulen und Kitas führen, was wiederum die Attraktivität der Quartiere für junge Familien sinken lässt. Vermehrte Leerstände können zudem zu Imageproblemen und damit verbundenen negativen Entwicklungstendenzen für das gesamte Quartier führen.

Vor diesem Hintergrund wurde in zwei Fachtagungen die Zukunftsfähigkeit von Ein- und Zweifamilienhausquartieren mit Akteuren des Wohnungsmarktes, der Stadt- und Sozialplanung erörtert. Wesentliche Fragestellungen waren dabei,

  • wie insbesondere ältere Immobilieneigentümer bei Umbau- und Investitionsentscheidungen unterstützt werden können und
  • wie gleichzeitig der Generationswechsel in Ein- und Zweifamilienhausquartieren gefördert und begleitet werden kann.

Eine Schlüsselfunktion räumten die Teilnehmenden der Ansprache und Aktivierung der privaten Hauseigentümer ein. Zugleich stellt diese die Kommunen vor die größte Herausforderung. Die Entwicklung von Beratungsangeboten, die energetische Erneuerung, generationengerechten Umbau, Ökonomie und heterogene Lebenslagen und Lebensphasen der anzusprechenden Haushalten (Auszug Kinder, Eintritt Rente, Pflegebedürftigkeit etc.) aufeinander beziehen, wird als eine der zentralen Handlungserfordernisse der Zukunft gesehen.

Dokumentationen der Dialaogveranstaltungen Zukunft.Wohnen im Kreis Unna:

Einfamilienhausquartiere werden fit für die Zukunft (PDF)

Gut beraten? - Beratungsangebote für Ein- und Zweifamilienhausgebiete im Wandel (PDF)

Möglichst lange selbstständig bleiben: Neue Wohnformen für Senioren und auch für Menschen mit Behinderung stehen seit langer Zeit auf der Agenda des Kreises Unna. Durch die konkrete Umsetzung der Behindertenrechtskonvention hat sich Kreis Unna im Handlungsprogramm »Kreis Unna inklusiv« den Erfordernissen, die sich aus dem demografischen Wandel und den Bedürfnissen von Menschen mit Behinderung ergeben, verpflichtet.

Inklusives Wohnen – Neue Wohnformen für Ältere und für Menschen mit Beeinträchtigung

Im Rahmen der Konferenz »Inklusives Wohnen – Neue Wohnformen für Ältere und für Menschen mit Beeinträchtigung«, die in Kooperation mit dem Landschaftsverband Westfalen-Lippe durchgeführt wurde, wurden beispielsweise Anforderungen, Hemmnisse, Erfolgsfaktoren sowie Empfehlungen für die Entwicklung inklusiver Wohnprojekte erörtert. An verschiedenen Beispielen wurden dabei die bessere Vernetzung der Planungsinstanzen und die interdisziplinäre Entwicklung neuer Wohnkonzepte diskutiert . Teilnehmerinnen und Teilnehmer der Konferenz kamen aus den Vertretungen der Menschen mit Behinderung, den Wohlfahrtsverbänden, den örtlichen Wohnungsbauunternehmen und der Stadtplanung. Diese Zusammensetzung ermöglichte den Fachaustausch aller Beteiligten »auf Augenhöhe« - nur so ist die Planung neuer Wohnformen mit Betroffenen und nicht über die Köpfe der Betroffenen hinweg möglich.

Inklusives Wohnen - Erfahrungsaustausch in Nordkirchen

„Manchmal liegt das Gute ganz nah!“ Dieser Gedanke hat die Stabsstelle Planung und Mobilität des Kreises Unna darauf gebracht, einen Erfahrungsaustausch mit der Gemeinde Nordkirchen durchzuführen.  Rund 30 Menschen aus den Kommunen des Kreises Unna, der Kreisverwaltung Unna und aus Nordkirchen trafen sich daher im September 2017 in Nordkirchen. Die Gemeinde Nordkirchen liegt im westlichen Münsterland rund 35 km entfernt von der Kreisstadt Unna und  hat sich mit ihren 10.000 Einwohnern auf den Weg gemacht, eine inklusivere Gemeinde zu werden. Viele kleine und große Maßnahmen tragen dazu bei, dass Menschen mit und ohne Behinderung hier ein gutes, gemeinsames Leben führen.

Dokumentationen der Veranstaltungen stehen als Download zur Verfügung:

Inklusives Wohnen – Neue Wohnformen für Ältere und für Menschen mit Beeinträchtigung

Inklusives Wohnen - Erfahrungsaustausch in Nordkirchen

In einer „Best-Practice Sammlung „Zukunft.Wohnen im Kreis Unna“ , welche sich  an den Hauptproblemstellungen der Kommunen im Kreis Unna orientiert, werden gute Beispiele zu Zukunftsaufgaben des Wohnens versammelt. Sie dient als Grundlage für weitere Maßnahmen des Zukunftsdialoges im Handlungsfeld Wohnen wie thematische Veranstaltungen, Erfahrungsaustausche, Exkursionen und die Erstellung eines Leitfadens. Darüber hinaus soll die Best-Practice Sammlung als Anregung und Hilfestellung für die zukünftige Diskussion und planerische Arbeit im Kreis Unna dienen.

Die Best-Practice Sammlung besteht aus drei Bausteinen:

  • Eine Übersichtstabelle, die alle geeigneten Ergebnisse der Recherche dokumentiert. Sie führt 139 Projekte auf.
  • Kurzsteckbriefe, die ausgewählte Projekte in eine standardisierte Kurzdarstellung bringen und eine Beurteilung der jeweiligen Projekte zulassen. Es liegen 30 Kurzsteckbriefe vor.
  • Projektsteckbriefe, die ausgewählte, geeignete Beispielprojekte anhand der wichtigsten Daten und Information kompakt dokumentieren. Es wurden acht Projektsteckbriefe erstellt.

Die Beispiele gliedern sich in sechs Kategorien:

  • Maßnahmen im Bestand
  • Maßnahmen im Neubau
  • Kommunale Strategien
  • Beratungsangebote
  • Versorgung im Quartier
  • Imagekampagnen

Die Kategorien dienen der Einordnung und Systematisierung der ermittelten Projektbeispiele.

Der Best-Practice Sammlung liegt eine Auswertung vorliegender Dokumente des Zukunftsdialoges im Kreis Unna, eine Befragung von Kommunalvertretern der zehn kreisangehörigen Kommunen sowie eine Sichtung relevanter Literatur- und Internetquellen zugrunde. Die Auswahl der Best-Practice Beispiele orientierte sich dabei an mit dem Kreis Unna vergleichbaren Gebietstypen.

Die Erstellung der  Sammlung wurden im Auftrag des Kreises Unna von dem Büro STADTIDEE im Zeitraum zwischen November 2012 und Januar 2013 durchgeführt.

Die umfangreiche Ausarbeitung mit den genannten drei Bausteinen steht Ihnen im PDF-Format zur Verfügung:

Zukunft.Wohnen im Kreis Unna - Best-Practice Sammlung (PDF)

Seit 2016 lobt das Bündnis für Familie des Kreises Unna einen Wettbewerb zum Guten Wohnen für Familien im Kreis Unna. Eine Kurzbeschreibung der prämierten Projekte und eine Information zu Initiative "Gutes Wohnen für Familien im Kreis Unna" finden Sie auf folgenden Seiten:

Gutes Wohnen für Familien im Kreis Unna

Best-Practice-Beispiele 2016 - Gutes Wohnen für Familien im Kreis Unna 

Best-Practice-Beispiele 2018 - Gutes Wohnen für Familien im Kreis Unna

Die aktuelle Situation und die Entwicklungstendenzen des Wohnungsmarktes waren in den letzten Jahren immer wieder Thema verschiedener Konferenzen, Seminare und Workshops im Kreis Unna. Sämtliche für den Wohnungsmarkt relevante Partner (Wohnungswirtschaft, Stadtplaner, Sozialplaner, Wohnberater, Energieberater) und Netzwerke (Raumplanertreff, Netzwerk Altenarbeit, Fachbeirat Inklusion, PSAG-Gruppen, Kreisseniorenkonferenz, Bündnis für Familie) erörterten Themen wie barrierefreies bzw. -armes Wohnen, neue Wohnformen, Entwicklung der Ein- und Zweifamilienhäuser und – siedlungen, energetische Sanierungen u.ä.

Dokumentationen und Berichte zu den Veranstaltungen stehen Ihnen als PDF zur Verfügung.

Stadtentwicklung und das neue Wohnen im Kreis Unna - 8.6.2010 (PDF)

Zukunft.Wohnen im Kreis Unna – Veränderungen aktiv gestalten - 4.12.2012  (PDF)

"Gut beraten? - Beratungsangebote für Ein- und Zweifamilienhausgebiete im Wandel" - 23.01.2014 (PDF)

Einfamilienhaus-Quartiere werden fit für die Zukunft - 24.9.2014 (PDF)

Inklusives Wohnen – Neue Wohnformen für Ältere und für Menschen mit Beeinträchtigung Dokumentation der 4. Regionalplanungskonferenz Eingliederungshilfe Wohnen  - 11.06.2014 (PDF)

Gutes Wohnen für Familien im Kreis Unna - Fachveranstaltung - 31.1.2017 (PDF) I Exkursion zu den prämierten Beispielen - 21.9.2017 und 12.6. 2018

Inklusives Wohnen – Exkursion und Erfahrungsaustausch Nordkirchen  - 15.9.2017 (PDF)

2. Wohnprojektetag Unna 2018 - 13.9.2018 (PDF)

Gutes Wohnen für Familien im Kreis Unna - Fachveranstaltung - 8.11.2018 (PDF)

Dokumentationen und Berichte zu Veranstaltungen, die  im Rahmen von Zukunft.Wohnen im Kreis Unna durchgeführt wurden:.

Stadtentwicklung und das neue Wohnen im Kreis Unna - 8.6.2010 (PDF)

Zukunft.Wohnen im Kreis Unna – Veränderungen aktiv gestalten - 4.12.2012  (PDF)

"Gut beraten? - Beratungsangebote für Ein- und Zweifamilienhausgebiete im Wandel" - 23.01.2014 (PDF)

Einfamilienhaus-Quartiere werden fit für die Zukunft - 24.9.2014 (PDF)

Inklusives Wohnen – Neue Wohnformen für Ältere und für Menschen mit Beeinträchtigung Dokumentation der 4. Regionalplanungskonferenz Eingliederungshilfe Wohnen  - 11.06.2014 (PDF)

Gutes Wohnen für Familien im Kreis Unna - Fachveranstaltung - 31.1.2017 (PDF) I Exkursion zu den prämierten Beispielen - 21.9.2017 und 12.6. 2018

Inklusives Wohnen – Exkursion und Erfahrungsaustausch Nordkirchen  - 15.9.2017 (PDF)

2. Wohnprojektetag Unna 2018 - 13.9.2018 (PDF)

Gutes Wohnen für Familien im Kreis Unna - Fachveranstaltung - 8.11.2018 (PDF)

Best-Practice-Beispiele Wohnen

Best-Practice-Beispiele 2016 - Gutes Wohnen für Familien im Kreis Unna

Best-Practice-Beispiele 2018 - Gutes Wohnen für Familien im Kreis Unna

Gutachten und Berichte zur Wohnungsmarktsituation im Kreis Unna

Verfügbarkeit kleiner Wohnungen und deren Mietpreissituation - Bericht -

Wohnungsmarkt Kreis Unna – Vertiefung „ErschwinglichkeitsQuote“ für Mietwohnungen
- Bericht -

Wohnungsmarktbarometer 2018 I 2019

Regionaler Wohnungsmarkt

3. Wohnungsmarktbericht Ruhr 2015

4. Wohnungsmarktbericht Ruhr 2018

Regionale Nachfrageanalyse Wohnungsmarkt Ruhr 2018

Wohnen im Alter I Barrierefreies Wohnen - Linksammlung I Externe Links

Barrierefrei Wohnen im Kreis Unna

Pflege- und Wohnberatung Kreis Unna

Barrierefreies Bauen I Planen I Wohnen - Fachportal "nullbarriere"

Online Wohnberatung

Barrierefreie Bäder - Baunetz

 

Bis 2020 soll mit dem Datenmonitoring „Kompass Wohnungsmarkt“ eine systematische Grundlage aufgebaut werden, deren Aufgabe eine kontinuierliche Erfassung wesentlicher Wohnungsmarktindikatoren ist und eine darauf aufbauende Einschätzung der Einwicklung des Wohnungsmarktes im Kreis Unna erlaubt.

Ab Sommer 2020 werden die Ergebnisse Datenmonitorings an dieser Stelle veröffentlicht.

Kurzlink
https://www.kreis-unna.de/x/Be-7b840a

Auskunft

Jutta Pauels
Fon 0 23 03 / 27-13 61
Fax 0 23 03 / 27-22 96
jutta.pauels@kreis-unna.de