Kreishaus Unna | Foto: nowofoto

Zukunft.Wohnen

Zukunft.Wohnen

Zukunft.Wohnen im Kreis Unna

Stadtentwicklung und Wohnen spielen bei der Gestaltung der Zukunft des Kreises Unna eine zentrale Rolle. Die Aktivitäten im Rahmen des Handlungsfeldes „Zukunft.Wohnen im Kreis Unna“ zielen daher darauf ab, den Kreis Unna auch weiterhin als einen attraktiven Wohn- und Lebensstandort zu erhalten und weiterzuentwickeln.

In verschiedenen Konferenzen und Dialogveranstaltungen wurden in den vergangenen Jahren sowohl strategische Überlegungen hinsichtlich der aktuellen demografischen und gesellschaftlichen Entwick­lungen und der daraus erwachsenden Anforderungen an den Wohnungsmarkt als auch konkrete Fra­gestellungen der lokalen Akteure erörtert.

Möglichkeiten des Erfahrungsaustausches, thematische Workshops und verschiedene andere Informations- und Beratungsangebote sollen lokale Akteure bei der Entwicklung und Umsetzung von Maßnahmen unterstützen. Die Ergebnisse der Dialogveranstaltungen werden dokumentiert und stehen im Sinne eines »Werkzeugkoffers« lokalen Akteuren als Hilfestellung zur Verfügung. Angesprochen sind dabei nicht nur Vertreter und Vertreterinnen der Stadt- und Stadtentwicklungsplanung bzw. der Wohnungswirtschaft, sondern auch der Sozialplanung, der Sozialverbände, der verschiedenen Netzwerke der Wohn- und Pflege- sowie der Energieberatung.

Ein Bestandteil des Werkzeugkoffers ist auch die Aufbereitung und Dokumentation beispielhafter Projekte.

Nach einer ersten Quo-Analyse »Wohnen im Kreis Unna« in 2013 wird darüber hinaus aktuell mit dem Datenmonitoring „Kompass Wohnungsmarkt“ auch eine systematische Grundlage aufgebaut, deren Aufgabe eine kontinuierliche Erfassung wesentlicher Wohnungsmarktindi­katoren ist und eine darauf aufbauende Einschätzung der Entwicklung des Wohnungsmarktes im Kreis Unna erlaubt.

 

Datenmonitoring

Bis 2020 soll mit dem Datenmonitoring „Kompass Wohnungsmarkt“ eine systematische Grundlage aufgebaut werden, deren Aufgabe eine kontinuierliche Erfassung wesentlicher Wohnungsmarktindikatoren ist und eine darauf aufbauende Einschätzung der Einwicklung des Wohnungsmarktes im Kreis Unna erlaubt.

Wohnungsmarktbarometer

Parallel dazu soll ein "Wohnungsmarktbarometer" die Einschätzung der Wohnungsmarktakteure (Vertreter aus Verwaltung, Politik, Bauträgern, Wohnungsunternehmen etc.) zur aktuellen Situation des Wohnungsmarktes und der Marktentwicklung ermitteln. Basis dafür ist eine regelmäßige, standardisierte Befragung  Die erste Befragung wurde Ende 2018 durchgeführt und 2019 veröffentlicht.

Wohnungsmarktbericht

Anfang 2020 wurde aufbauend auf dem Datenmonitoring ein 1. Wohnungsmarktbericht für den Kreis Unna veröffentlicht.

Der Wohnungsmarktbericht stellt die Entwicklung der Angebots- und Nachfrageseite auf dem Wohnungsmarkt im Kreis Unna differenziert dar und zeigt die Entwicklung der Immobilienpreise im Kreis als Resultat von Angebot und Nachfrage auf.

Die zugrunde gelegten Indikatoren werden  ausführlich dargestellt und analysiert. Räumliche Ebene sind neben dem Kreisgebiet, die zehn Städte und Gemeinden im Kreis Unna. Für einzelne Indikatoren erfolgt zudem Auswertung in einer kleinräumigen Untergliederung in 85 Sozialräume. Zur Einordnung der Entwicklung im Kreis Unna wurde darüber hinaus für zahlreiche Indikatoren ein Vergleich mit den anderen Kreisen und kreisfreien Städten in der Metropole Ruhr sowie mit dem Land Nordrhein-Westfalen vorgenommen.

Auf Basis der Analysen werden Handlungsfelder abgeleitet, die für den Wohnungsmarkt im Kreis Unna von Bedeutung sind. Unterschieden wird zwischen nachfragespezifischen, sektoralen und instrumentellen Handlungsfeldern.

Abschließend wird zudem aufgezeigt, mit welchen weiteren Daten, Analysen und Herangehensweisen die Handlungsfelder perspektivisch tiefergehender analysiert werden könnten.

Mit dem Datenmonitoring „Kompass Wohnungsmarkt“ wird eine systematische Grundlage aufgebaut, deren Aufgabe eine kontinuierliche Erfassung wesentlicher Wohnungsmarktindi­katoren ist.

Die wesentlichen Einzelaspekte des "Kompass Wohnungsmarkt" sind:

  • die Möglichkeit zur Einschätzung des Status quo auf dem Wohnungsmarkt anhand objektiver Kriterien,
  • die Schaffung von Vergleichsmöglichkeiten z.B. der Kommunen oder Sozialräume untereinander, mit benachbarten Kommunen oder der Kreisebene, mit Kommunen der Metropole Ruhr oder dem Land NRW,
  • die Bereitstellung von Informationen zu einzelnen Fragestellungen und deren Einschätzung sowie
  • die Ersteinschätzung zukünftiger Handlungsbedarfe auf dem Wohnungsmarkt.

Kernbestandteile des Monitorings sind:

  • Eine Datentabelle (als Basis für thematische Auswertungen) sowie
  • Wohnungsmarktprofile für den Kreis und die kreisangehörigen Kommunen sowie für einzelne Indikatoren auch für weitere untergeordnete Teilräume auf Ortsteilebene (Sozialräume) in Steckbrief-Form.

Dabei wurde darauf geachtet, dass das Datentool im Sinne einer nachhaltigen Entwicklung des Wohnungsbestandes fortschreibungsfähig ist und somit eine langfristig nutzbare Anwendung ermöglicht. Eine Berichterstattung ist im Drei-Jahres-Rhythmus geplant.

Regionale Daten für den Gesamtraum der Metropole Ruhr bietet der Wohnungsmarktbericht Ruhr:

Im Wohnungsmarktbericht werden die Entwicklung der Angebots- und Nachfrageseite des Wohnungsmarktes sowie der Immobilienpreise in den Städten und Gemeinden im Kreis Unna aufgezeigt. Zudem werden ausgewählte Informationen zur sozialen Infrastrukturausstattung in den Blick genommen und ausgewählte Indikatoren der Nachfrageseite auf Ebene von Sozialräumen dargestellt. Die Analysen münden in einem Fazit zur Entwicklung des Wohnungsmarktes im Kreis Unna.

Der Wohnungsmarktbericht 2020 bildet eine Fortschreibung des Berichtes für die Jahre 2015-2017. In diesem Bericht werden in gesonderten Kapiteln darüber hinaus die Wohnungsmarktsituation von Familienhaushalten sowie das barrierefreie Wohnen im Kreis Unna als Fokusthemen vertiefend betrachtet.

Nachfragesituation

Im Kreis Unna ging die Einwohnerzahl in der Phase 2017 bis 2020 sehr leicht zurück bzw. stagnierte nahezu (-0,1 %). Gegenüber der Phase 2015 bis 2017 hat sich der Einwohnerrückgang leicht abgeschwächt (-0,5 %). Auch in NRW stagnierte die Einwohnerzahl zwischen 2017 und 2020 nahezu (+0,1 %) und in der Metropole Ruhr ging die Einwohnerzahl sehr leicht zurück (-0,2 %). Die Abschwächung des Einwohnerrückgangs im Kreis Unna ist vor allem auf die positive Entwicklung in der Kreisstadt Unna zurückzuführen, wo die Einwohnerzahl zwischen 2017 und 2020 deutlich stieg (2,9 %). Einen Einwohnerzuwachs gab es darüber hinaus nur noch in Bergkamen (0,2 %) und Bönen (0,1 %). In Selm stagnierte die Einwohnerzahl und in den andren Kommunen ging die Einwohnerzahl zwischen 2017 und 2020 zurück. Der Trend im Kreis Unna mit einem verringerten Einwohnerrückgang ist auch auf Ebene der Sozialräume zu erkennen.

Die Einwohnerzahl im Kreis Unna ging zurück, weil in den Jahren 2018 bis 2020 Sterbeüberschüsse bestanden und diese durch bestehende Wanderungsgewinne nicht kompensiert werden konnten. Auch in allen Kommunen im Kreis Unna gab es in der Phase 2018 bis 2020 Sterbeüberschüsse und gleichzeitig Wanderungsgewinne. In einigen Kommunen waren die Wanderungsüberschüsse höher als die Sterbeüberschüsse, wodurch der Gesamtsaldo positiv war. Die Wanderungsgewinne im Kreis Unna wurden bei der ausländischen Bevölkerung erzielt, während der Wanderungssaldo der deutschen Bevölkerung negativ war. Auch in allen Kommunen im Kreis Unna war der Wanderungssaldo der ausländischen Einwohner positiv. Der Wanderungssaldo der deutschen Bevölkerung war demgegenüber nur in Selm, Fröndenberg und Holzwickede positiv.

IT.NRW hat aktuell im Jahr 2022 eine neu Bevölkerungsprognose veröffentlicht, welche die Prognose aus dem Jahr 2018 ablöst. Nach der neuen Prognose wird die Einwohnerzahl in NRW zwischen 2020 und 2040 leicht sinken (‑0,8 %), während in der alten Prognose noch von einem leichten Wachstum ausgegangen worden war (+0,9 %). Für die Metropole Ruhr geht die neue Prognose weiterhin von einem Bevölkerungsrückgang aus (-2,4 %). Nach der aktuellen Prognose wird im Kreis Unna die Einwohnerzahl zwischen 2020 und 2040 etwas weniger stark zurückgehen (-3,4 %, -rd. 13.300 Personen) als in der vorherigen Prognose angenommen wurde (-4,6 %, -rd. 18.200 Personen). Die Einwohnerzahl im Kreis Unna geht zurück, weil die prognostizierten Wanderungsüberschüsse nicht ausreichen, um die Sterbeüberschüsse zu kompensieren. Im Vergleich zur alten Prognose fällt der Einwohnerrückgang jedoch geringer aus, weil u. a. die Wanderungsgewinne im aktuellen Stützzeitraum (2017-2020) höher waren als im Stützzeitraum der alten Prognose (2012-2014, 2017).

Nach der aktuellen Prognose wird die Einwohnerzahl innerhalb des Kreises nur noch in Bergkamen zwischen 2020 und 2040 leicht steigen (+1 %), weil Wanderungsüberschüsse die Sterbeüberschüsse mehr als kompensieren. In allen anderen Kommunen im Kreis Unna wird die Einwohnerzahl zurückgehen, weil die Sterbeüberschüsse die Wanderungsgewinne übersteigen. Die Prognose aus dem Jahr 2018 hatte noch für alle Kommunen einen Rückgang prognostiziert, der zudem noch stärker ausfiel. Nur in Holzwickede geht die Einwohnerzahl nach der aktuellen Prognose (-7 %) noch stärker zurück als 2018 prognostiziert (-3 %). In allen anderen Kommunen ist der prognostizierte Rückgang geringer.

Auf Basis der Bevölkerungsprognose aus dem Jahr 2018 hat IT.NRW die Entwicklung der Zahl der Haushalte in den Kreisen und kreisfreien Städten von NRW prognostiziert. Weil nicht Einwohner, sondern Haushalte Wohnungen nachfragen, ist die Entwicklung der Haushalte ein wichtiger Indikator auf der Nachfrageseite. Während die Zahl der Haushalte in NRW noch bis 2040 wächst, nimmt die Zahl der Haushalte in der Metropole Ruhr nach einer Stagnation ab 2025 ab. Im Kreis Unna steigt nach der Prognose die Zahl der Haushalte bis 2015 noch sehr leicht und nimmt erst ab 2025 etwas stärker ab. Im Vergleich zur Bevölkerungsprognose ist die prognostizierte Entwicklung der Haushalte im Kreis Unna anfangs noch etwas positiver, was mit dem Trend zu kleineren Haushalten zu erklären ist.

Die Altersstruktur der Einwohner wird sich nach der Prognose zwischen 2020 und 2040 weiter verändern. Die Altersstruktur und die Veränderung der Altersstruktur nimmt Einfluss auf die Nachfrage nach bestimmten Wohnformen, wie beispielsweise die Nachfrage nach barrierefreien/ barrierereduzierten Wohnungen oder Wohnungen, die für Familien geeignet sind. In allen Kreisen und kreisfreien Städten der Metropole Ruhr nimmt die Anzahl der älteren Einwohner im Alter von 65‑Jahren und älter deutlich zu, während die Einwohnerzahl in den Altersklassen von 20 bis 40 Jahren und 40 bis unter 65-Jahren zurück-geht. Bei den jungen Einwohnern im Alter von unter 20 Jahren differenziert sich das Bild innerhalb der Metropole Ruhr aus. Der Kreis Unna gehört zu den Gebietskörperschaften, in denen die Zahl der jungen Einwohner leicht ansteigt (1 %). Auch in allen Kommunen im Kreis nimmt die Zahl der älteren Einwohner deutlich zu, während die Einwohnerzahl in den mittleren Altersklassen zurückgeht. Bei den jungen Einwohnern differenziert sich das Bild auch im Kreis Unna aus. Zunehmen wird die Zahl der jüngeren Einwohner in Bergkamen, Unna, Lünen, Holwickede, Fröndenberg und Kamen. In den anderen Kommunen geht die Zahl der jüngeren Einwohner zurück.

Im Kreis Unna (26,6) lag der Jugendquotient im Jahr 2020 leicht unter dem Schnitt der Metropole Ruhr (26,9) und unter dem Landesschnitt (27,2). Gegenüber 2017 ist der Jugendquotient im Kreis Unna wie in der Metropole Ruhr und NRW angestiegen. Der Anstieg ist überwiegend auf einen Einwohnerzuwachs bei den jüngeren Einwohnern zurückzuführen. Innerhalb des Kreises war der Jugendquotient in Bönen Unna, Selm, Lünen und Bergkamen im Jahr 2020 überdurchschnittlich. Auf Ebene der Sozialräume zeigte der Jugendquotient überwiegend ein disperses Bild.

Der Altenquotient im Kreis Unna (37,7) lag im Jahr 2020 über dem Schnitt von NRW (34,6) und der Metropole Ruhr (36,3) war jedoch der geringste im Vergleich mit den anderen Kreisen in der Metropole Ruhr. Gegenüber 2017 hat sich der Altenquotient im Kreis Unna wie in den meisten anderen Gebietskörperschaften erhöht. Innerhalb des Kreises lag der Altenquotient nur in Bergkamen, Lünen und Selm deutlich unter dem Schnitt des Kreises Unna. Gegen den Trend ging in Werne und Unna der Altenquotient gegenüber 2017 zurück. Auf Ebene der Sozialräume zeigte der Altenquotient kein einheitliches Bild auf.

Im zeitlichen Vergleich zeigt sich, dass der Jugendquotient sowohl in Nordrhein-Westfalen als auch in allen Gebietskörperschaften der Metropole Ruhr zwischen 2017 und 2020 angestiegen ist.

Die durchschnittliche Haushaltsgröße in NRW und im Kreis Unna lag im Jahr 2020 bei 2,1 Personen. Wie überall lebt im Kreis Unna der Großteil der Menschen in Ein- und Zweipersonenhaushalte. Im Vergleich leben im Kreis Unna aber mehr Familien (Haushalte mit drei oder mehr Personen). Auf kommunaler Ebene traf das v. a. auf Fröndenberg und Bergkamen zu.

Das Einkommen gibt Hinweise auf die Erschwinglichkeit und Finanzierbarkeit von Wohnraum für Haushalte.2019 verfügte jeder Einwohner in NRW über ein durchschnittliches Jahreseinkommen von 23.093 Euro. Im Kreis Unna (22.267 Euro) lag das Einkommen im Jahr 2019 unter dem Landesschnitt jedoch deutlich über dem verfügbaren Einkommen in den meisten anderen Kreisen und kreisfreien Städten innerhalb der Metropole Ruhr. Innerhalb des Kreises Unna standen im Jahr 2019 Bewohnern der einkommensstärksten Kommune Unna (25.373 Euro) rund 7.000 Euro mehr zur Verfügung als Einwohnern der Kommune mit dem geringsten Einkommen (Bergkamen: 18.349 Euro). Wie in NRW und der Metropole Ruhr stieg das Einkommen auch in allen Kommunen im Kreis Unna gegenüber 2017 an.

Haushalte mit geringem Einkommen sind zur Wohnungsraumversorgung auf das preiswerte Wohnungsmarktsegment angewiesen. Zu den einkommensschwächeren Haushalten zählen insbesondere Personen, die Mindestsicherungsleistungen beziehen. In Nordrhein-Westfalen bezogen 10,9 % aller Einwohner im Jahr 2020 Mindestsicherungsleistungen. Gegenüber dem Jahr 2017 ist die Mindestsicherungsquote in NRW gesunken (-0,9 %). Im Kreis Unna lag der Anteil der Empfänger von Mindestsicherungsleistungen im Jahr 2019 (10,4 %) etwas unter dem Landesniveau und damit deutlich unter dem Durchschnitt in der Metropole Ruhr (14,4 %). Der Anteil ist zudem gegenüber 2017 gesunken. In den meisten Kommunen im Kreis Unna lag der Anteil der Empfänger von Mindestsicherungsleistungen im Jahr 2019 unter dem Landesschnitt. In allen Kommunen im Kreis Unna ist der Anteil zudem gegenüber 2017 zurückgegangen. Einen deutlich höheren Anteil gab es 2019 nur in Lünen (14,1 %) und Bergkamen (13,0 %).

Auf Ebene der Sozialräume im Kreis Unna liegen Daten zu den Beziehern von Transferleistungen nach dem SGB XII im Alter von 65 Jahre und älter vor. Wird der Anteil dieser an der Altersklasse insgesamt berechnet, können Hinweise auf Altersarmut abgelesen werden. Die Spanne des Anteils in den Sozialräumen des Kreises Unna reichte im Jahr 2020 von 0 % bis 8,5 %. In insgesamt 10 von 85 Sozialräumen lebten im Jahr 2020 gar keine Empfänger dieser Leistungen. Der Mittelwert über alle Sozialräume lag im Jahr 2020 bei 2,6 % und ist gegenüber 2017 nur geringfügig gestiegen (+0,1 %).

Wohngeld können Haushalte beantragen, die eine im Wohngeldgesetz (WoGG) definierte Einkommensgrenze nicht überschreiten. Das sind sowohl Erwerbstätige als auch Rentner (48 % der Wohngeldhaushalte in Deutschland sind Rentner). Wohngeld erhalten nur Haushalte, die keine Transferleistungen (z. B. nach SGB II) erhalten. Im Kreis Unna gibt es im Vergleich zu den Beziehern von Mindestsicherungsleistungen relativ viele Bezieher.

Die Zahl der Wohngeldhaushalte je 1.000 Einwohner lag im Kreis Unna (9,9) im Jahr 2020 über dem Landesschnitt (8,5) und leicht über dem Schnitt der Metropole Ruhr (9,4). Gegenüber 2017 ist der Anteil im Jahr 2020 in allen Kreisen und kreisfreien Städten in der Metropole Ruhr sowie NRW angestiegen. Der Anstieg der Empfängerzahlen ist vor allem auf die Wohngeldreform im Jahr 2020 zurückzuführen, in dessen Zuge die Einkommensgrenzen angepasst wurden und der potenzielle Empfängerkreis angestiegen ist. Auch im Großteil der Kommunen im Kreis Unna ist der Anteil der Wohngeldhaushalte gestiegen. Die meisten Wohngeldhaushalte, bezogen auf die Einwohner gab es im Jahr 2020 in Kamen (12,4) und Unna (10,7). Am geringsten war der Anteil in Fröndenberg (5,8).

Der Anteil der Ausländer an den Einwohnern ist in Nordrhein-Westfalen und den Kreisen sowie kreisfreien Städten der Metropole Ruhr in den letzten Jahren weiter gestiegen. Der Ausländeranteil im Kreis Unna (10,9 %) war 2020 sowohl im Vergleich zum Land NRW (13,8 %) als auch der Metropole Ruhr (15,4 %) wesentlich gering. In allen Kommunen im Kreis Unna lag der Ausländeranteil 2019 unter dem Niveau der Metropole Ruhr und mit Ausnahme von Lünen (13,8 %) auch unter dem Landesdurchschnitt. Im Vergleich zu 2017 ist der Ausländeranteil in allen Kommunen im Kreis dem Trend folgend gestiegen.

Angebotssituation

Im Kreis Unna überwiegt der Anteil von Wohnungen in Mehrfamilienhäusern (52,4 %). Im Vergleich mit der Metropole Ruhr (68,8 %) ist der Geschosswohnungsanteil im Kreis aber gering und liegt auch unter dem NRW-Schnitt (56,9 %). Große Kommunen (wie Unna) sind durch Geschosswohnungen und kleine Kommunen (wie Bönen, Fröndenberg, Selm) durch Ein- und Zweifamilienhäuser geprägt. Gegenüber 2017 haben sich die Strukturen kaum geändert.

Der Wohnungsbestand im Kreis Unna ist jünger als in der Metropole Ruhr. Der Anteil des Wohnungsbestandes, der bis 1978 im Kreis Unna erbaut wurde, ist geringer als in der Metropole Ruhr und der Anteil der jüngeren Baualtersklassen ist im Kreis höher. Innerhalb des Kreises hat Bönen den höchsten Anteil an Wohnungen, der bis 1978 erbaut wurde. Einen jüngeren Wohnungsbestand gibt es in der Stadt Werne und Selm.

Im Kreis Unna gab es im Jahr 2020 (mit 10,6 % aller Geschosswohnungen) anteilig mehr preisgebundene Mietwohnungen als in NRW (9,1 %) und in der Metropole Ruhr (8,1 %). Der Anteil der preisgebundenen Mietwohnung ging im Kreis Unna gegenüber 2017 stärker zurück (‑6 %) als im Landesschnitt (-2 %). In der Metropole Ruhr war der Rückgang insgesamt jedoch noch wesentlich stärker (-13 %). Auch im Großteil der Kommunen im Kreis Unna ging der Anteil der preisgebundenen Mietwohnungen zurück. Einen sehr hohen Anteil an preisgebundenen Wohnungen gab es 2020 in Bönen (20,4 %) und den geringsten Anteil in Bergkamen (3,9 %).

Nach der Modellrechnung der NRW.BANK wird der preisgebundene Mietwohnungsbestand in allen Kreisen und kreisfreien Städten der Metropole Ruhr von 2020 bis 2030 zurückgehen. Der Rückgang in der Metropole Ruhr (-37,0 %) wird geringer ausfallen als in NRW insgesamt (‑46,0 %). Im Kreis Unna wird der Rückgang noch wesentlich stärker sein (-53,6 %) und der preisgebundene Mietwohnungsbestand wird in allen Kommunen im Kreis sinken – am geringsten in Bönen (-30,7 %) und am stärksten in Bergkamen (-90,9 %).

Im Kreis Unna wurde in der Phase 2018-2020 gemessen an der Einwohnerzahl weniger gebaut als in NRW, jedoch mehr als in der Metropole Ruhr. Das gilt sowohl für Wohnungen in Ein- und Zweifamilienhäusern als auch für Geschosswohnungen. Der Befund hat sich gegenüber der Phase 2015-2017 nicht geändert. In Relation zur Einwohnerzahl wurden in Selm, Fröndenberg und Werne die meisten Wohnungen in Ein- und Zweifamilienhäusern gebaut. Selm war zudem die Kommune mit den anteilig meisten fertiggestellten Geschosswohnungen im Kreis, während in Fröndenberg die Fertigstellungen unterdurchschnittlich waren.

Ein Abgleich zwischen realisierten Baufertigstellungen der letzten Jahre und der prognostizierten Bedarfe bis 2040 im Kreis Unna auf Grundlage des Wohnungsmarktgutachtens über den quantitativen Wohnungsneubaubedarf und die qualitative Neubaunachfrage in Nordrhein-Westfalen im Auftrag des MHKBG NRW zeigt, dass in den letzten Jahren je nach Szenario im Schnitt 99 % bis 91 % der prognostizierten Bedarfe im Kreis Unna pro Jahr realisiert wurden. Für den Kreis Unna ergibt sich nach dem Gutachten zukünftig vor allem ein qualitativer Neubaubedarf.

Der Bodenrichtwert für baureife Grundstücke im Bereich der Ein- und Zweifamilienhäuser lag zu Anfang des Jahres 2020 im Kreis Unna bei 175 Euro/m² und damit 10 Euro über dem Betrag von 2018. Der Bodenrichtwert ist in den meisten Kommunen des Kreises im Jahr 2020 gegenüber dem Jahr 2018 gestiegen. Bönen ist im Kreis Unna weiterhin die Kommune mit den geringsten Bodenrichtwerten (125 Euro/m²), während der Bodenrichtwert in der Kreisstadt Unna am höchsten lag (230 Euro/m²).

Eine Mietwohnung im Kreis Unna wurde 2020 im Median für 6,50 Euro/m² (nettokalt) angeboten. Der Kreis Unna zählt damit zu den preisgünstigeren Standorten innerhalb der Metropole Ruhr. In allen Kreisen und kreisfreien Städten in der Metropole Ruhr sowie in NRW stiegen die angebotenen Mietpreise zwischen 2017 und 2020 weiter an. Die Mietpreissteigerung im Kreis Unna (12 %) war noch etwas dynamischer als in der Metropole Ruhr (10 %) und NRW (11 %). Innerhalb des Kreises Unna stieg der Mietpreis zwischen 4 % in Fröndenberg und 16 % in Lünen.

IT.NRW hat eine Mietbelastungsquote für die Kreise und kreisfreien Städte in NRW veröffentlicht (2018). Die Mietbelastungsquote reichte in NRW im Minimum von 24,6 % im Kreis Warendorf bis 31,5 % in Köln. Im Schnitt von NRW lag die Mietbelastungsquote bei 28,2 %. Im Kreis Unna lag die Quote mit 26,7 % unter Schnitt von NRW und der Kreis lag damit im Vergleich im mittleren Drittel.

Auch bei den angebotenen Kaufpreisen für Ein- und Zweifamilienhäusern zählt der Kreis Unna zu den preiswerten Standorten in der Metropole Ruhr. Ein Ein- und Zweifamilienhaus wurde im Jahr 2020 im Kreis Unna für gut 322.000 Euro im Median angeboten. Im Kreis Unna lag der Angebotspreis im Jahr 2020 zwischen 239.000 Euro (Bönen) und 349.000 Euro (Schwerte). In NRW und in allen Kreisen und kreisfreien Städten in der Metropole Ruhr und den Kommunen im Kreis Unna sind die Angebotspreise weiter gestiegen. Im Kreis Unna (29 %) war der Anstieg höher als in der Metropole Ruhr (25 %) und NRW (27 %).

Die NRW-Bank hat die Eigenheim-Erschwinglichkeit für die Kommunen in NRW im Jahr 2020 errechnet. Auf Ebene der Kommunen in NRW brauchen Haushalte im Minimum bis zu 3 Jahreseinkommen und im Maximum mehr als 8 Jahre, um den Eigenheimkauf zu realisieren. In der Metropole Ruhr erreichen einige kreisfreie Städte diesen maximalen Wert. Im Kreis Unna müssen die Haushalte in den meisten Kommunen 6 Jahreseinkommen für den Erwerb eines Eigenheims aufbringen. Nur in Lünen und Schwerte sind es bis zu 7 Jahreseinkommen.

Als Indikator für die Attraktivität des Kreises Unna als Wohnstandort für Familien wird der Anteil der in Tageseinrichtungen betreuten Kinder unter sechs Jahren betrachtet. Im Kreis Unna wurden im Jahr 2020 mehr als die Hälfte der Kinder unter sechs Jahren in einer Tageseinrichtung betreut (52,4 %). Gegenüber 2017 ist die Betreuungsquote im Kreis nahezu konstant geblieben (+0,1 %). Während in der Metropole Ruhr die Betreuungsquote niedriger gewesen ist (49,7 %), war diese im Landesschnitt von NRW im Jahr 2020 höher (54,2 %). Die höchsten Betreuungsquoten hatten 2020 Werne (57,4 %) und Holzwickede (57,0 %) und die niedrigsten hatten Selm (47,3 %) und Bergkamen (47,4 %).

Senioren fragen in wachsendem Maß Wohnungen mit Serviceleistungen nach. Die Anzahl der Service-Wohnungen bezogen auf die Einwohner im Alter von 65 Jahren und älter gibt Hinweise auf die Versorgungssituation. Zwischen 2017 und 2020 ist die Zahl der Servicewohnungen im Kreis Unna weiter leicht gestiegen. Da die Zahl der älteren Einwohner ebenfalls stieg, blieb die Versorgungsquote konstant. Der Versorgungsgrad im Kreis Unna ist im bundesweiten Vergleich als relativ gut einzuschätzen: Je 1.000 Einwohner im Alter von 65 Jahren und älter gab es im Kreis Unna im Jahr 2017 und 2020 gut 22 Servicewohnungen. Im bundesdeutschen Durchschnitt lag der Wert bei 12 bis 20. Eine hohe Anzahl an Servicewohnungen bezogen auf die älteren Einwohner gab es 2020 in Bönen, Lünen und Werne. Besonders wenig Servicewohnungen bezogen auf die Älteren gab es insbesondere in Fröndenberg. Hier blieb die Zahl der Servicewohnungen zwar insgesamt konstant, jedoch stieg der Anteil der älteren Einwohner deutlich an.

Barrierefreies Wohnen

Nachfrage: Zur Bestimmung der Nachfrage nach barrierefreien Wohnungen wurden unterschiedliche Szenarien berechnet, welche unterschiedliche Dringlichkeiten bei den Nachfragen unterscheiden. Im ersten Szenario werden pflegebedürftige Menschen außerhalb von Heimen und Schwerbehinderte als die beiden Gruppen mit dem höchsten Bedarf nach barrierefreiem Wohnraum berücksichtigt. Im Kreis Unna gab es im Jahr 2019 rund 12.600 Haushalte von Pflegebedürftigen und 33.800 Haushalte von schwerbehinderten Menschen Da Pflegebedürftigkeit und Schwerbehinderung gleichzeitig bestehen können, können die Haushaltszahlen beider Gruppen nicht einfach addierten werden. Die Ergebnisse geben vielmehr eine Spanne der möglichen nachfragenden Haushalte an, die den dringendsten Bedarf an einer barrierefreien Wohnung haben. In einem zweiten Szenario werden Personen betrachtet, bei denen davon ausgegangen wird, dass prinzipiell ein erhöhtes Interesse an barrierefreien Wohnungen besteht, die Dringlichkeit aber nicht so hoch ist. Das sind Familien mit Kleinkindern (bis 3 Jahre), Senioren im Alter von 65 Jahren oder älter sowie schwerbehinderte Menschen zwischen 4 und unter 65 Jahre. In Summe machen diese Gruppen im Kreis Unna 99.400 Haushalte aus. Das sind immerhin mehr als die Hälfte (55 %) aller Haushalte im Kreis Unna.

Angebot: Genaue Zahlen zum Bestand an barrierefreien Wohnungen liegen nicht vor. Auf Grundlage der Zusatzerhebung des Mikrozensus 2018 kann nur eine Abschätzung für den Kreis Unna vorgenommen werden. Im Rahmen des Mikrozensus wurden Merkmale zur Barrierereduktion beim Zugang zur Wohnung erfasst. Werden die im Rahmen des Mikrozensus erhobenen Anteile auf Ebene der Anpassungsschicht (Kreis Unna und Stadt Hamm) auf den aktuellen Wohnungsbestand (2020) im Kreis Unna bezogen, würden hiernach von den fast 194.000 Wohnungen im Kreis Unna gut 122.200 Wohnungen zumindest über ein Merkmal zum barrierefreien Zugang zur Wohnung und gut 15.500 Wohnungen über alle Merkmale zum barrierefreien Zugang zur Wohnung verfügen sowie 56.300 Wohnungen keines der Merkmale aufweisen. Im Rahmen des Mikrozensus wurden zudem Merkmale der Barrierereduktion innerhalb der Wohnung erfasst. Werden die im Rahmen des Mikrozensus erhobenen Anteile auf den aktuellen Wohnungsbestand (2020) im Kreis Unna bezogen, würden gut 3.800 Wohnungen im Kreis alle abgefragten Merkmale zur Barrierereduktion innerhalb der Wohnung erfüllen, 143.500 Wohnungen einige Merkmale und 46.500 Wohnungen keines der Merkmale. Im Rahmen einer Bachelorarbeit wurde der Grad der Barrierefreiheit von Wohnungen bei Wohnungsunternehmen abgefragt, welche über größere Wohnungsbe­stände im Kreis Unna verfügen: Nach der Befragung weisen insgesamt 14,5 % (3.712 Wohnungen) der erfassten Wohnungen Merkmale der Barrierereduktion auf. Den geringsten Anteil (0,3 %, 66 Wohnungen) haben Wohnungen die nach der DIN 18040-2 sowohl barrierefrei als auch uneingeschränkt mit dem Rollstuhl erreichbar sind. Einen etwas höheren Anteil haben Wohnungen, die nach der DIN-Norm als barrierefrei gelten (3,7 %, 944 Wohnungen). Den größten Anteil machen Wohnungen aus, die einen sonstigen Standard für barrierereduzierte Wohnungen aufweisen (10,6 %, 2.702 Wohnungen). Hierbei handelt es sich um Wohnungen, die von den Wohnungsunternehmen zum Beispiel als schwellenlos, rollstuhlgeeignet oder seniorengerecht bezeichnet werden.

Entwicklung des Angebots: Die Landesbauordnung 2018 ist im Januar 2019 in Kraft getreten. Seit diesem Zeitpunkt sind alle neuen Geschosswohnungen barrierefrei zu errichten. Ein Blick auf die Baugenehmigungen des Jahres 2019 und 2020 im Kreis Unna zeigt, dass in den zwei Jahren insgesamt 1.034 Geschosswohnungen genehmigt wurden und somit als barrierefreie Wohnungen in den nächsten Jahren im Kreis Unna auf den Markt kommen.

Verhältnis von Angebot und Nachfrage: Die Gegenüberstellung von Angebot und Nachfrage verdeutlicht, dass die Zahl der nachfragenden Haushalte die Zahl der Wohnungen mit einer vollständigen Barrierefreiheit bei Weitem übersteigt. Demgegenüber übersteigt die Zahl der Wohnungen, die einige Merkmale der Barrierereduktion erfüllen, die Zahl der Nachfrager. Allerdings kann auf dieser Grundlage nicht geschlussfolgert werden, dass das Angebot für die Versorgung der Nachfrager ausreichend ist, weil hier nur eine Barrierereduktion vorliegt und nicht bestimmt werden kann, ob diese für die jeweiligen Nachfrager ausreichend wären. Das ein Nachfrageüberhang besteht wird auch bei den Angebotsmieten ersichtlich. Die Mieten von Wohnungen, die als barrierefrei angeboten wurden, sind im Kreis Unna in den letzten Jahren (+14,6 %) stärker gestiegen als die Mietangebote von Wohnungen ohne dieses Merkmal (+12,2 %). Das im Segment der barrierefreien Wohnungen ein Nachfrageüberhang besteht, zeigt auch das Ergebnis der Befragung von Wohnungsmarktakteuren im Kreis Unna (Wohnungsmarktbarometer 2019). Dort wurde die Wohnungsmarktsituation bei barrierearmen/-freien Wohnungen als extrem angespannt eingestuft und auch perspektivisch gehen die Befragten davon aus, dass der Markt weiterhin angespannt bis eher angespannt bleiben wird.

Wohnungsmarktsituation von Familienhaushalten

Nachfrage: Der Kreis Unna ist Wohnstandort von Familien. Dies verdeutlicht zum einen ein Blick auf die Zensusergebnisse aus dem Jahr 2011, wonach gut ein Viertel aller Haushalte (26 %) im Kreis Unna Paare mit Kind(ern) waren sowie 8 % Haushalte von Alleinerziehenden. Der Anteil lag damit über dem Durchschnitt von Nordrhein-Westfalen. Der Kreis Unna hatte 2019 innerhalb der Metropole Ruhr zudem den höchsten Anteil an Haushalten mit drei und mehr Personen (27,4 %) und lag damit deutlich über dem Schnitt der Metropole Ruhr (24,8 %). Konkrete Zahlen zu den Familienhaushalten im Kreis Unna liegen nicht vor. Eine Abschätzung kann über den Mikrozensus erfolgen, wonach es schätzungsweise rund 39.900 Familienhaushalte im Kreis Unna gibt. Der Großteil davon sind Familienhaushalte von Paaren (33.100 Haushalte) und der kleinere Teil Haushalte von Alleinerziehenden (rund 6.800 Haushalte). Die Attraktivität des Kreises Unna als gefragter Wohnstandort von Familien wird auch bei der Betrachtung der Wanderungssalden ersichtlich. Der Wanderungssaldo war in den letzten Jahren vor allem bei den unter 18-Jährigen sowie den 30- bis unter 50-Jährigen positiv: Der Kreis Unna hat Einwohner durch die Zuwanderung von Familien hinzugewonnen, wobei insbesondere aus Dortmund Familien zuwanderten. Auch alle Kommunen im Kreis haben Einwohner durch Zuwanderung von Familien hinzugewonnen haben. In allen Kommunen im Kreis war der Wanderungssaldo in Summe der Jahre 2018-2020 sowohl bei den unter 18-Jährigen als auch bei den 30- bis unter 50-Jährigen positiv.

Wohnsituation: Aktuelle Befragungsergebnisse für den Kreis Unna zeigen, dass die befragten Familienhaushalte etwa jeweils zur Hälfte zur Miete (53 %) und im Eigentum (47 %) wohnen. Von den Befragten leben wiederum etwa die Hälfte im Mehrfamilienhaus (52 %) und die andere Hälfte in einem Ein- und Zweifamilienhaus (48 %). Differenziert nach Familientypen, zeigt sich, dass Alleinerziehende (76 %) und Paare mit einem Kind (56 %) überwiegend zur Miete wohnen. Mit steigender Kinderzahl steigt der Anteil der Paare, die im Eigentum leben. Die Haushalte wurden auch zu ihren Wohnwünschen befragt. Nach der Befragung würden mehr als Dreiviertel der Befragten (77 %) ihre Wohnung/Haus im jetzigen Zustand belassen und weniger als ein Viertel der Befragten (23 %) würde die Wohnung/Haus ganz anders gestalten. Daraus lässt sich schließen, dass der Großteil der Befragten mit Ihrer Wohnsituation zufrieden sind.

Wohnwünsche: Bei den Familienhaushalten, die nach der Befragung den Wunsch zur Umgestaltung der Wohnsituation geäußert haben, wünschen sich Familien mit zwei Kindern oder mehr überwiegend eine Wohnung in einem Ein- oder Zweifamilienhaus. Bei Alleinerziehenden überwiegt der Wunsch nach einer Geschosswohnung. Auch bei Paaren mit einem Kind überwiegt der Anteil leicht, welche eine Geschosswohnung präferieren. Die Befragung zeigt auch auf, dass die Wohnungen, in denen die Familien wohnen, häufig als zu klein empfunden werden. Die meisten befragten Familien wünschen Wohnungen mit wenigstens 4 Räumen und einer Wohnfläche von mindestens 100 m². Dies spiegelt auch das Ergebnis zur Befragung nach den Umzugsabsichten wider. Der Großteil der befragten Familien mit Umzugsabsichten bezog sich auf die Wohnungsgröße (zu wenig Platz, fehlendes Kinder‑/Arbeitszimmer, Familienzuwachs als Grund für einen gewünschten Umzug.

Corona: Die Befragung hat sich auch mit den Auswirkungen der Corona-Pandemie beschäftigt. So wurde u. a. gefragt, ob sich mit der Corona-Krise die Anforderungen an eine Wohnung geändert haben. Beim Großteil der Befragten gab es keinen Änderungsbedarf. Wenn ein erhöhter Änderungsbedarf gesehen wird, bezieht sich dieser vor allem auf die technische Ausstattung der Wohnung. Gut jeder Fünfte der Befragten sah hier einen künftigen Bedarf.

Wohnzufriedenheit: Die Wohnsituation wird insgesamt als sehr zufriedenstellend bewertet. Diesen Befund geben die Indexwerte zur Messung der Wohnzufriedenheit wieder, die im Rahmen der Befragung gebildet wurden.

Wohnungsangebot: Das Wohnungsangebot für Familien differenziert sich in Wohnungen, in Ein- und Zweifamilienhäuser sowie Geschosswohnungen aus. Im Kreis Unna überwiegt der Anteil von Geschosswohnungen mit 52,4 % leicht gegenüber dem Anteil von Wohnungen in Ein- und Zweifamilienhäusern mit 47,6 %. Innerhalb der Metropole Ruhr ist der Kreis Unna nach dem Kreis Wesel jedoch der Kreis mit dem zweithöchsten Anteil an Wohnungen in Ein- und Zweifamilienhäusern. Wohnungen in Ein- und Zweifamilienhäuser sind zum Großteil für Familien geeignet, wenn man die Zimmerzahl (4 Zimmer und mehr) als Eignungskriterium heranzieht. Nach dem Zensus 2011 verfügen insgesamt 88 % der Wohnungen in Ein- und Zweifamilienhäuser über 4 Zimmer und mehr (ohne Küche und Bad). Wird der Anteil auf den Kreis Unna übertragen, sind dies rund 81.200 Wohnungen. Bei den Geschosswohnungen ist der Anteil von großen Wohnungen mit 4 und mehr Zimmern wesentlich geringer. Nach dem Zensus 2011 lag der Anteil der Geschosswohnungen bei 49 %. Insgesamt sind somit aber nur rund die Hälfte der Wohnungen aufgrund einer ausreichenden Zimmerzahl auch für Familien im Geschoss geeignet. Wird dieser Anteil wiederum auf den gegenwärtigen Bestand an Geschosswohnungen im Kreis bezogen, sind dies rund 49.600 Wohnungen.

Entwicklung des Angebotes: Hinweise zur Entwicklung des Angebotes geben die Fertigstellungszahlen. Der Kreis Unna gehört innerhalb der Metropole Ruhr zu den Gebietskörperschaften, in denen die meisten Ein- und Zweifamilienhäuser in den letzten Jahren bezogen auf die Einwohner gebaut wurden. Bei den Geschosswohnungen gab es einige kreisfreie Städte innerhalb der Metropole Ruhr, in denen die Bauintensität in den letzten Jahren wesentlich höher war als im Kreis Unna.

Verhältnis von Angebot und Nachfrage: Innerhalb der Metropole Ruhr gehört der Kreis Unna zu den preiswerten Standorten bei den Ein- und Zweifamilienhäusern. Ein Blick auf die Entwicklung der Immobilienpreise zeigt, dass die angebotenen Kaufpreise für Ein- und Zweifamilienhäuser im Neubau und Bestand im Kreis Unna (29 %) zwischen 2017 und 2020 aber stärker angestiegen sind als in der Metropole Ruhr (25 %) und in NRW (27 %). Die Marktsituation hat sich damit im Kreis Unna etwas stärker angespannt. Auch die Mietpreissteigerung im Kreis Unna war von 2017 bis 2020 mit +12 % höher als in der Metropole Ruhr (10 %) und in NRW (11 %). Die Situation im Mietwohnungsmarkt hat sich damit im Kreis Unna etwas mehr angespannt. Eine Auswertung der Angebotsmieten nach Zimmerzahl zeigt jedoch, dass die Angebotspreise für größere Wohnungen (4 Zimmer und mehr) zur Miete im Kreis Unna genauso stark gestiegen sind, wie die Angebotspreise für kleine Wohnungen zur Miete (1 bis 3 Zimmer) und die Entwicklung etwa der von NRW entsprach. Eine gesonderte Anspannung bei großen Mietwohnungen, die insbesondere auch für Familien geeignet sind, gibt es im Kreis Unna also nicht.

In der Zusammenschau mit der Wohnzufriedenheit im Kreis Unna, der Mietbelastungsquote und der Eigenheimerschwinglichkeit kann die Versorgungssituation insgesamt als ausgeglichen bezeichnet werden. Ein verstärkter Blick sollte perspektivisch aber auf die Entwicklung von größeren familiengeeigneten Wohnungen im Geschoss gerichtet werden.

Fazit

Die Einwohnerzahl im Kreis Unna ist in den letzten Jahren leicht zurückgegangen. Gleichzeitig gab es Wanderungsgewinne. Auch langfristig wird die Einwohnerzahl im Kreis Unna nach Prognosen von IT.NRW zurückgehen, während die Zahl der Haushalte noch bis 2025 sehr leicht steigen wird. Die weiter steigenden Preise für Wohnbauland und Ein- und Zweifamilienhäuser sowie Mieten weisen auf diese bestehende Nachfrage nach Wohnraum hin. Allerdings ist der Wohnungsmarkt im Kreis Unna nicht annähernd so angespannt wie in den Metropolregionen der Rheinschiene oder in Münster. Die untersuchten Indikatoren weisen vielmehr auf einen wenig angespannten Wohnungsmarkt hin. Das zeigt auch das Mantelgutachten zu den mietrechtlichen Verordnungen in Nordrhein-Westfalen (Ministerium für Heimat, Kommunales, Bau und Gleichstellung des Landes Nordrhein-Westfalen (2020). Es besteht auch zukünftig ein Bedarf für Wohnungsneubau im Kreis. Der Fokus liegt dabei auf der qualitativen Perspektive, d.h. der Ersatz von nicht mehr nachfragegerechten Wohnungen im Bestand durch Wohnraum, der den Anforderungen der unterschiedlichen Zielgruppen am Wohnungsmarkt entspricht. Ausgewählte Zielgruppen stehen im Fokus des vorliegenden Wohnungsmarktberichtes:

  • Der Kreis Unna ist ein beliebter Wohnstandort von Familien. Wie die aktuelle Befragung des Kreises bei Familien belegt, ist die Mehrheit der Familien im Kreis zufrieden mit der derzeitigen Wohnsituation. Die Wohnzufriedenheit ist hoch. Wenn Familien doch umziehen möchten, dann ist eine zu kleine Wohnung einer der wichtigsten Gründe hierfür. Der Wunsch nach einer größeren Wohnung steigt mit zunehmender Kinderzahl. Das geht oft einher mit dem Wunsch nach Eigentumsbildung im Einfamilienhaus. Einfluss auf die Wohnzufriedenheit hat auch die Verfügbarkeit von Kitaplätzen. Die Betreuungsquote von Kindern in Tageseinrichtungen im Kreis Unna konnte in den letzten Jahren auf unverändertem Niveau gehalten werden. Die mittlerweile im Landesdurchschnitt höhere Quote ist aber ein Hinweis für den Kreis Unna, sein Betreuungsangebot weiter auszubauen. Während der Corona-Pandemie war das Homeschooling für Familien eine besondere Herausforderung. Daher überrascht das Befragungsergebnis nicht, dass viele Familien im Kreis Unna sich eine verbesserte technische Ausstattung der Wohnung wünschen.
  • Die Zahl älterer Menschen im Kreis Unna ist in den letzten Jahren gestiegen und wird nach der neuen Bevölkerungsprognose des Landes auch zukünftig wachsen. Damit werden die Anforderungen an altersgerechten Wohnraum wichtiger. Zwar werden seit 2019 alle Geschosswohnungen in NRW barrierefrei gebaut. Im Bestand, in dem auch zukünftig die meisten Haushalte wohnen werden, ist Barrierefreiheit jedoch die Ausnahme. Die ausgewerteten Daten zur Nachfrage nach barrierefreiem Wohn­raum und dem bislang zur Verfügung stehenden entsprechenden Angebot zeigen eine große Bedarfslücke im Kreis Unna. Daher wird die altersgerechte Anpassung der Wohnungsbestände eine der Hauptaufgaben in der Zukunft sein. Neben barrierefreien Wohnungen sind Servicewohnungen für ältere Menschen wichtig. Die Versorgungsquote mit Servicewohnungen im Kreis Unna ist gut und konnte auch bei der gestiegenen Zahl von Älteren in den letzten Jahren konstant gehalten werden.
  • Haushalte mit geringem Einkommen sind zur Wohnungsraumversorgung auf das preiswerte Wohnungsmarktsegment angewiesen. Das sind vor allem Personen, die Mindestsicherungsleistungen sowie Wohngeld beziehen. Während die Mindestsicherungsquote im Kreis Unna sank, stieg die Zahl der Wohngeldhaushalte durch die Wohngeldreform. Wohngeld hat einen starken Bezug zum Thema Altersarmut. Auf der Angebotsseite steht der Nachfrage ein relativ großes Angebot preisgebundener Wohnungen im Kreis Unna gegenüber. Durch die zukünftigen Bindungsausläufe wird dieses Volumen aber deutlich schrumpfen. Sofern die aus der Mietpreisbindung laufenden Sozialwohnungen ersetzt werden sollen, besteht hierfür perspektivisch der Bedarf sowohl im Neubau (insbesondere zur Schaffung barrierefreier preiswerter Wohnungen) als auch im Bestand.

 

Wohnungsmarktbarometer

Expertenbefragungen im Bereich des Wohnungsmarktes – „Wohnungsmarktbarometer“ – haben sich als sinnvolles und hilfreiches Instrument erwiesen, um die aktuelle Stimmung und zukünftige Trends einschätzen zu können, um eine differenzierte Einschätzung der Wohnungsmarktsituation zu erhalten und Datenanalysen zielgerichtet zu ergänzen.. Der Kreis Unna hat daher Ende 2018 erstmals eine Expertenbefragung auf Kreisebene angestoßen. Dazu wurden die Wohnungs­marktakteure per E-Mail angeschrieben und um die Teilnahme an einer Online-Umfrage gebeten. Die Antworten haben keinen repräsentativen Charakter, geben jedoch ein Stimmungsbild wieder, das auf einem breiten Spektrum an Erfahrungen basiert.

Die Ergebnisse der Umfragen stehen als Download zur Verfügung. Einige Erkenntnisse sind dabei von zentraler Bedeutung und finden sich in der Umfrage in unterschiedlichen Fragestellungen wider. Diese werden daher an dieser Stelle explizit dargestellt.

Verfügbarkeit und Preissituation

Während es für die Bezieher mittlerer und höherer Einkommen nach Einschätzung der Wohnungsmarktakteure relativ unproblematisch ist, eine passende Wohnung in den Kommunen des Kreises Unna zu finden, so stelle sich die Situation für einkommensschwächere Haushalte sowie Haushalte, die auf eine barrierearme/-freie Ausstattung der Wohnung angewiesen sind (z. B. Ältere, Mobilitätseingeschränkte) deutlich anders dar. Für sie stehe aktuell und perspekti­visch nicht genug Wohnraum zur Verfügung.

Da davon auszugehen ist, dass der Bedarf an kleinen bzw. an  barrierearmen/-freien Wohnungen im Zuge des demografischen Wandels wachsen wird, ist dies ein wichtiger Hinweis. Auch wenn Auswertungen zur Verfügbarkeit und Preissituation kleiner Wohnungen im Kreis Unna aktuell im Vergleich zu den Nachbarkommunen Dortmund und Hamm und verschiedenen Kommunen der Rheinschiene noch relativ ausgeglichene Verhältnisse konstatieren, muss diesem Bereich zukünftig ausreichend Aufmerksamkeit gewidmet werden.

Öffentlich geförderter Wohnungsbau

Als ein wichtiges Instrument, nachhaltig für ausreichenden Wohnraum im Segment der preis­günstigen (Miet-)wohnungen zu sorgen, wird der öffentlich geförderte Wohnungsbau bewertet. Nach Einschätzung der Befragten reicht der Bestand an öffentlich geförderten Wohnungen jedoch aktuell nicht aus. Zudem wird auch ein Defizit beim Neubau geförderter Wohnungen ge­sehen. Hinderungsgründe sind nach Auffassung der Experten

  • in erster Linie die aktuellen finanzwirtschaftlichen Rahmenbedingungen – im Vergleich günstige Kapitalmarktbedin­gungen für den freifinanzierten Wohnungsbau, gleichzeitig hohe Kosten im öffentlich geförderten Segment aufgrund hoher technischer Anforderungen, auch: Auslastung der Bauwirtschaft).
  • aber auch strukturelle Aspekte: Einschränkung der Hand­lungsfreiheit von Vermietern durch Belegungsbindungen, nicht ausreichende Information über Förderungsmöglichkeiten gerade für „kleine“ Investoren, bürokratischer Aufwand der An­tragsstellung.

Diese Hemmnisse können nach Auffassung der Experten im Einzelfall dazu führen, dass Investoren sich eher für den Bau freifinanzierter als öffentlich geförderter Wohnungen entscheiden.

Viele Rahmenbedingungen auf dem Wohnungsmarkt sind auf Ebene des Kreises oder der Kommunen kaum zu beeinflussen (Kapitalmarktbedingungen, technische Anforderungen). Bei anderen existieren durchaus Handlungsmöglichkeiten, die auf kreisweiter oder kommunaler Ebene umgesetzt werden können:

Wohnungsmarktbarometer 2018 I 2019

Die Altenplanung als Teil der bedarfsorientierten Sozialplanung wurde beim Kreis Unna 1989 institutionalisiert und damit zu einem kontinuierlichen Prozess. In Anbetracht des andauenden Trends zu wachsenden Anteilen älterer Menschen an der Gesamtbevölkerung, nimmt das "Wohnen im Alter" in diesem Bereich ein Schwerpunktthema ein. So ist das Wohnen zuhause, so lange und so adäquat wie möglich, seit dem Beginn der Sozialplanung ein Grundsatz, dem mit Fachberatungen, der Unterstützung von Modellprojekten, mit Fachtagungen und dem gezielten Ausbau und finanzieller Unterstützung ambulanter Dienstleister Rechnung getragen wurde und noch wird.

Verschiedene Studien aus dem Jahr 2010, die im Auftrag des Bundes erstellt wurden, belegen, dass nur ein Bruchteil der über 65jährigen in Sonderwohnformen wie Pflegewohngemeinschaften oder Service-Wohnen für Ältere lebt. Darüber hinaus gelten lediglich 5% der Wohnungen in denen Seniorenhaushalte leben als Barriere frei bzw. Barriere arm. Angesichts der demografischen Entwicklung ist also die Schaffung von bedarfsgerechten Wohnraum durch Neubau und vor allem durch Anpassung des Bestands unabdingbar.

Auf den nachfolgenden Seiten finden Sie zu verschiedenen Themenbereichen eine weiterführende Auseinandersetzung mit dem "Wohnen im Alter".

Der Themenbereich "Gutes Wohnen für Familien im Kreis Unna" ist ein wesentlicher Baustein im Handlungsfeld Wohnen. Doch was macht gutes Wohnen für Familien eigentlich aus? Dieser Fragestellung hat sich im Sommer 2016 das Bündnis für Familie unter dem Kontext "Wohnen und Leben im Leben im Kreis Unna" gewidmet. Konkret wurden in diesem Zusammenhang nachahmenswerte Beispiele für gutes Familienwohnen in einer Best-Practice-Sammlung zusammengestellt. Im Januar 2017 wurden sechs dieser Beispiele auf einer Veranstaltung im Kreishaus Unna ausgezeichnet - unter anderem Projekte in Lünen, Schwerte und Unna, nach einer zweiten Bewerbungsrunde in 2018 fünf weitere Projekte.

Das Bündnis für Familie setzt diese Sammlung guter Beispiele auch weiterhin fort. Eine Bewerbung ist jederzeit möglich. Benutzen Sie dazu diesen Bewerberleitfaden.

 

Im Jahr 2012 sorgten Berichte in den Medien für Aufregung, die ein drohendes Leerstandszenarium für Einfamilienhäuser zeichnete. Bis dahin wurden Einfamilienhausgebiete nicht als Problemquartiere wahrgenommen, gelten Einfamilienhäuser doch als beliebteste Wohnform in Deutschland. Kommunen beschränkten sich über Jahre auf die Ausweisung von Bauflächen und die Bereitstellung öffentlicher Infrastruktur. Darüber hinaus wurde kein Planungs- und Steuerungsbedarf gesehen.

Eine ebenfalls aus dem Jahr 2012 stammende Studie der Wüstenrot Stiftung zeichnet dagegen ein differenzierteres Bild. Die Studie konstatiert einerseits eine ungebrochenen Wertschätzung und anhaltenden Nachfrage nach Einfamilienhäusern, weist jedoch auch darauf hin, dass sich die gesellschaftlichen Rahmenbedingungen und somit auch die der Stadtentwicklung nachhaltig verändert haben und ein Umdenken erforderlich machen.

Aufgrund aktueller demografischer Entwicklungen werden in älteren Quartieren im Zuge des Generationswechsels verstärkt Bestandsimmobilien auf dem Markt gelangen, d.h. Verkaufs- und Vermietungsangebote von Einfamilienhäusern werden stark zunehmen, während die Nachfrage rückläufig sein wird, da die Zahl der traditionell stärksten Nachfragegruppe der „jungen Familien“ zurückgeht und der Wandel von Familien- und Lebensmodellen auch zu alternativen Wohnvorstellungen führt. Gebäudebestände mit ungünstigen Lageeigenschaften, nicht mehr zeitgemäßen Grundrissen, Ausstattungsdefiziten, energetischen Mängeln oder Imageproblemen werden als gefährdet angesehen. Potenzielle Käufer scheuen häufig die Risiken und den hohen finanziellen Aufwand für umfangreiche Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen und geben neuere Immobilien oder Neubauten den Vorzug.

Auch im Kreis Unna sind viele Quartiere durch Ein- und Zweifamilienhäuser geprägt. Ihr Anteil am Gesamtbestand der Wohngebäude liegt bei 80 Prozent, der Anteil der Wohnungen in Ein- und Zweifamilienhäusern bei 47 Prozent am Gesamtwohnungsbestand, in den kreisangehörigen Städten Selm; Bönen und Fröndenberg sogar bei über 60 Prozent. Die Nachfrage nach einem Einfamilienhaus zeigt sich im Kreis Unna als stabil und ist in den letzten Jahren wieder leicht angestiegen.

Eine 2013 für den Kreis Unna erstellte Status Quo-Analyse sowie Ergebnisse verschiedener Fachveranstaltungen bestätigen dennoch, dass die Zukunft der Ein- und Zweifamilienhausquartiere auch im Kreis Unna ein wichtiges Handlungsfeld ist. Die gilt insbesondere für die Einfamilienhausquartiere der Suburbanisierungswellen der 1950er bis 1970er Jahre.

Zwar werden von den Kommunen im Kreis Unna zunächst die privaten Eigentümer der Häuser als die zentralen Akteure gesehen, die sich in erster Linie mit möglichen Vermarktungsproblemen, Wertverlusten, Investitionsrückständen und Leerstand auseinandersetzen müssen. Eine Reihe von Argumenten spricht jedoch für ein aktives und präventives kommunales Handeln, um Veränderungsprozesse erfolgreich gestalten zu können. So können aus kommunaler Sicht langfristig Kosten gespart werden, wenn es gelingt, einen Teil der Neubaunachfrage in den Wohnungsbestand zu lenken. Neue Wohnbaugebiete bedeuten grundsätzlich ein Wachstum der kommunalen Infrastruktur bei einer gleichzeitigen Entdichtung der Bevölkerung in den Bestandsquartieren. Schon heute entwickelt sich die Unterauslastung leitungsgebundener Infrastruktur zum Problem, die zu steigenden Kosten für die Anlieger führen. Angebote im öffentlichen Personen-Nahverkehr, im Bereich der Nahversorgung, Gesundheits- und Pflegedienstleistungen vor Ort stehen in kleineren und abgelegenen Ortslagen zur Disposition und werden weiter reduziert, obwohl die verbliebenen älteren Bevölkerungsgruppen verstärkt darauf angewiesen sein werden. Auch unter Klimaschutzaspekten ist eine zunehmende Entdichtung von Bedeutung, da Erfolge von Energieeffizienzmaßnahmen durch den Anstieg der personenbezogenen Wohnfläche aufgezehrt werden. Eine Überalterung der Quartiere kann nachfragebedingt zu einem weiteren Abbau von Schulen und Kitas führen, was wiederum die Attraktivität der Quartiere für junge Familien sinken lässt. Vermehrte Leerstände können zudem zu Imageproblemen und damit verbundenen negativen Entwicklungstendenzen für das gesamte Quartier führen.

Vor diesem Hintergrund wurde in zwei Fachtagungen die Zukunftsfähigkeit von Ein- und Zweifamilienhausquartieren mit Akteuren des Wohnungsmarktes, der Stadt- und Sozialplanung erörtert. Wesentliche Fragestellungen waren dabei,

  • wie insbesondere ältere Immobilieneigentümer bei Umbau- und Investitionsentscheidungen unterstützt werden können und
  • wie gleichzeitig der Generationswechsel in Ein- und Zweifamilienhausquartieren gefördert und begleitet werden kann.

Eine Schlüsselfunktion räumten die Teilnehmenden der Ansprache und Aktivierung der privaten Hauseigentümer ein. Zugleich stellt diese die Kommunen vor die größte Herausforderung. Die Entwicklung von Beratungsangeboten, die energetische Erneuerung, generationengerechten Umbau, Ökonomie und heterogene Lebenslagen und Lebensphasen der anzusprechenden Haushalten (Auszug Kinder, Eintritt Rente, Pflegebedürftigkeit etc.) aufeinander beziehen, wird als eine der zentralen Handlungserfordernisse der Zukunft gesehen.

Dokumentationen der Dialaogveranstaltungen Zukunft.Wohnen im Kreis Unna:

Einfamilienhausquartiere werden fit für die Zukunft (PDF)

Gut beraten? - Beratungsangebote für Ein- und Zweifamilienhausgebiete im Wandel (PDF)

Möglichst lange selbstständig bleiben: Neue Wohnformen für Senioren und auch für Menschen mit Behinderung stehen seit langer Zeit auf der Agenda des Kreises Unna. Durch die konkrete Umsetzung der Behindertenrechtskonvention hat sich Kreis Unna im Handlungsprogramm »Kreis Unna inklusiv« den Erfordernissen, die sich aus dem demografischen Wandel und den Bedürfnissen von Menschen mit Behinderung ergeben, verpflichtet.

Inklusives Wohnen – Neue Wohnformen für Ältere und für Menschen mit Beeinträchtigung

Im Rahmen der Konferenz »Inklusives Wohnen – Neue Wohnformen für Ältere und für Menschen mit Beeinträchtigung«, die in Kooperation mit dem Landschaftsverband Westfalen-Lippe durchgeführt wurde, wurden beispielsweise Anforderungen, Hemmnisse, Erfolgsfaktoren sowie Empfehlungen für die Entwicklung inklusiver Wohnprojekte erörtert. An verschiedenen Beispielen wurden dabei die bessere Vernetzung der Planungsinstanzen und die interdisziplinäre Entwicklung neuer Wohnkonzepte diskutiert . Teilnehmerinnen und Teilnehmer der Konferenz kamen aus den Vertretungen der Menschen mit Behinderung, den Wohlfahrtsverbänden, den örtlichen Wohnungsbauunternehmen und der Stadtplanung. Diese Zusammensetzung ermöglichte den Fachaustausch aller Beteiligten »auf Augenhöhe« - nur so ist die Planung neuer Wohnformen mit Betroffenen und nicht über die Köpfe der Betroffenen hinweg möglich.

Inklusives Wohnen - Erfahrungsaustausch in Nordkirchen

„Manchmal liegt das Gute ganz nah!“ Dieser Gedanke hat die Stabsstelle Planung und Mobilität des Kreises Unna darauf gebracht, einen Erfahrungsaustausch mit der Gemeinde Nordkirchen durchzuführen.  Rund 30 Menschen aus den Kommunen des Kreises Unna, der Kreisverwaltung Unna und aus Nordkirchen trafen sich daher im September 2017 in Nordkirchen. Die Gemeinde Nordkirchen liegt im westlichen Münsterland rund 35 km entfernt von der Kreisstadt Unna und  hat sich mit ihren 10.000 Einwohnern auf den Weg gemacht, eine inklusivere Gemeinde zu werden. Viele kleine und große Maßnahmen tragen dazu bei, dass Menschen mit und ohne Behinderung hier ein gutes, gemeinsames Leben führen.

Dokumentationen der Veranstaltungen stehen als Download zur Verfügung:

Inklusives Wohnen – Neue Wohnformen für Ältere und für Menschen mit Beeinträchtigung

Inklusives Wohnen - Erfahrungsaustausch in Nordkirchen

In einer „Best-Practice Sammlung „Zukunft.Wohnen im Kreis Unna“ , welche sich  an den Hauptproblemstellungen der Kommunen im Kreis Unna orientiert, werden gute Beispiele zu Zukunftsaufgaben des Wohnens versammelt. Sie dient als Grundlage für weitere Maßnahmen des Zukunftsdialoges im Handlungsfeld Wohnen wie thematische Veranstaltungen, Erfahrungsaustausche, Exkursionen und die Erstellung eines Leitfadens. Darüber hinaus soll die Best-Practice Sammlung als Anregung und Hilfestellung für die zukünftige Diskussion und planerische Arbeit im Kreis Unna dienen.

Die Best-Practice Sammlung besteht aus drei Bausteinen:

  • Eine Übersichtstabelle, die alle geeigneten Ergebnisse der Recherche dokumentiert. Sie führt 139 Projekte auf.
  • Kurzsteckbriefe, die ausgewählte Projekte in eine standardisierte Kurzdarstellung bringen und eine Beurteilung der jeweiligen Projekte zulassen. Es liegen 30 Kurzsteckbriefe vor.
  • Projektsteckbriefe, die ausgewählte, geeignete Beispielprojekte anhand der wichtigsten Daten und Information kompakt dokumentieren. Es wurden acht Projektsteckbriefe erstellt.

Die Beispiele gliedern sich in sechs Kategorien:

  • Maßnahmen im Bestand
  • Maßnahmen im Neubau
  • Kommunale Strategien
  • Beratungsangebote
  • Versorgung im Quartier
  • Imagekampagnen

Die Kategorien dienen der Einordnung und Systematisierung der ermittelten Projektbeispiele.

Der Best-Practice Sammlung liegt eine Auswertung vorliegender Dokumente des Zukunftsdialoges im Kreis Unna, eine Befragung von Kommunalvertretern der zehn kreisangehörigen Kommunen sowie eine Sichtung relevanter Literatur- und Internetquellen zugrunde. Die Auswahl der Best-Practice Beispiele orientierte sich dabei an mit dem Kreis Unna vergleichbaren Gebietstypen.

Die Erstellung der  Sammlung wurden im Auftrag des Kreises Unna von dem Büro STADTIDEE im Zeitraum zwischen November 2012 und Januar 2013 durchgeführt.

Die umfangreiche Ausarbeitung mit den genannten drei Bausteinen steht Ihnen im PDF-Format zur Verfügung:

Zukunft.Wohnen im Kreis Unna - Best-Practice Sammlung (PDF)

Seit 2016 lobt das Bündnis für Familie des Kreises Unna einen Wettbewerb zum Guten Wohnen für Familien im Kreis Unna. Eine Kurzbeschreibung der prämierten Projekte und eine Information zu Initiative "Gutes Wohnen für Familien im Kreis Unna" finden Sie auf folgenden Seiten:

Gutes Wohnen für Familien im Kreis Unna

Best-Practice-Beispiele 2016 - Gutes Wohnen für Familien im Kreis Unna 

Best-Practice-Beispiele 2018 - Gutes Wohnen für Familien im Kreis Unna

Die aktuelle Situation und die Entwicklungstendenzen des Wohnungsmarktes waren in den letzten Jahren immer wieder Thema verschiedener Konferenzen, Seminare und Workshops im Kreis Unna. Sämtliche für den Wohnungsmarkt relevante Partner (Wohnungswirtschaft, Stadtplaner, Sozialplaner, Wohnberater, Energieberater) und Netzwerke (Raumplanertreff, Netzwerk Altenarbeit, Fachbeirat Inklusion, PSAG-Gruppen, Kreisseniorenkonferenz, Bündnis für Familie) erörterten Themen wie barrierefreies bzw. -armes Wohnen, neue Wohnformen, Entwicklung der Ein- und Zweifamilienhäuser und – siedlungen, energetische Sanierungen u.ä.

Dokumentationen und Berichte zu den Veranstaltungen stehen Ihnen als PDF zur Verfügung.

Stadtentwicklung und das neue Wohnen im Kreis Unna - 8.6.2010 (PDF)

Zukunft.Wohnen im Kreis Unna – Veränderungen aktiv gestalten - 4.12.2012  (PDF)

"Gut beraten? - Beratungsangebote für Ein- und Zweifamilienhausgebiete im Wandel" - 23.01.2014 (PDF)

Einfamilienhaus-Quartiere werden fit für die Zukunft - 24.9.2014 (PDF)

Inklusives Wohnen – Neue Wohnformen für Ältere und für Menschen mit Beeinträchtigung Dokumentation der 4. Regionalplanungskonferenz Eingliederungshilfe Wohnen  - 11.06.2014 (PDF)

Gutes Wohnen für Familien im Kreis Unna - Fachveranstaltung - 31.1.2017 (PDF) I Exkursion zu den prämierten Beispielen - 21.9.2017 und 12.6. 2018

Inklusives Wohnen – Exkursion und Erfahrungsaustausch Nordkirchen  - 15.9.2017 (PDF)

2. Wohnprojektetag Unna 2018 - 13.9.2018 (PDF)

Gutes Wohnen für Familien im Kreis Unna - Fachveranstaltung - 8.11.2018 (PDF)

Dokumentationen und Berichte zu Veranstaltungen, die  im Rahmen von Zukunft.Wohnen im Kreis Unna durchgeführt wurden:.

Stadtentwicklung und das neue Wohnen im Kreis Unna - 8.6.2010 (PDF)

Zukunft.Wohnen im Kreis Unna – Veränderungen aktiv gestalten - 4.12.2012  (PDF)

"Gut beraten? - Beratungsangebote für Ein- und Zweifamilienhausgebiete im Wandel" - 23.01.2014 (PDF)

Einfamilienhaus-Quartiere werden fit für die Zukunft - 24.9.2014 (PDF)

Inklusives Wohnen – Neue Wohnformen für Ältere und für Menschen mit Beeinträchtigung Dokumentation der 4. Regionalplanungskonferenz Eingliederungshilfe Wohnen  - 11.06.2014 (PDF)

Gutes Wohnen für Familien im Kreis Unna - Fachveranstaltung - 31.1.2017 (PDF) I Exkursion zu den prämierten Beispielen - 21.9.2017 und 12.6. 2018

Inklusives Wohnen – Exkursion und Erfahrungsaustausch Nordkirchen  - 15.9.2017 (PDF)

2. Wohnprojektetag Unna 2018 - 13.9.2018 (PDF)

Gutes Wohnen für Familien im Kreis Unna - Fachveranstaltung - 8.11.2018 (PDF)

Best-Practice-Beispiele Wohnen

Best-Practice-Beispiele 2016 - Gutes Wohnen für Familien im Kreis Unna

Best-Practice-Beispiele 2018 - Gutes Wohnen für Familien im Kreis Unna

Gutachten und Berichte zur Wohnungsmarktsituation im Kreis Unna

Verfügbarkeit kleiner Wohnungen und deren Mietpreissituation - Bericht -

Wohnungsmarkt Kreis Unna – Vertiefung „ErschwinglichkeitsQuote“ für Mietwohnungen
- Bericht -

Wohnungsmarktbarometer 2018 I 2019

Regionaler Wohnungsmarkt

3. Wohnungsmarktbericht Ruhr 2015

4. Wohnungsmarktbericht Ruhr 2018

Regionale Nachfrageanalyse Wohnungsmarkt Ruhr 2018

Wohnen im Alter I Barrierefreies Wohnen - Linksammlung I Externe Links

Barrierefrei Wohnen im Kreis Unna

Pflege- und Wohnberatung Kreis Unna

Barrierefreies Bauen I Planen I Wohnen - Fachportal "nullbarriere"

Online Wohnberatung

Barrierefreie Bäder - Baunetz

 

Bis 2020 soll mit dem Datenmonitoring „Kompass Wohnungsmarkt“ eine systematische Grundlage aufgebaut werden, deren Aufgabe eine kontinuierliche Erfassung wesentlicher Wohnungsmarktindikatoren ist und eine darauf aufbauende Einschätzung der Einwicklung des Wohnungsmarktes im Kreis Unna erlaubt.

Ab Sommer 2020 werden die Ergebnisse Datenmonitorings an dieser Stelle veröffentlicht.

Kurzlink
https://www.kreis-unna.de/x/Be-7b840a

Auskunft

Jutta Pauels
Fon 0 23 03 / 27-13 61
Fax 0 23 03 / 27-22 96
jutta.pauels@kreis-unna.de